Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

Итого общий физический износ составил 227879 лей

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен мною как "потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Функциональный износ определен из расчета замены строительных элементов в размере 10% и составил 94385,6 лей

Внешнее (экономическое) устаревание:

Внешний износ вызывается уменьшением полезности объекта недвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка, экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортная доступность, финансовые и законодательные условия и т.д.

Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.

Экономический износ для данного типа недвижимости не значителен и, в нашем случае принимается в размере 5% и составил: 47192,8 лей.

Определяем общий накопленный износ, путем сложения сумм всех видов износа:

227879+94385,6+47192,8 = 369457,4 лей или 26018 евро (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости:

1. Стоимость единого объекта недвижимости (РС еон), евро 140460

2. Минус восстановительная стоимость (ВС), евро 66469

3. Плюс накопленный износ (И нак), евро 26018

4. Рыночная стоимость земельного участка (РСз), евро 100009

Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка составит 100009 евро или 1420128 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

3.2 Доходный подход

Доходный метод применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором либо выращиваются сельскохозяйственные культуры, либо земельный участок сдается в аренду.

Данный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД), который предполагается получить от использования данного объекта в будущем.

Для расчета ЧОД необходимо определить следующие виды доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимого имущества:

а) потенциальный валовой доход(ПВД)-доход, который может приносить объект недвижимого имущества, при условии полного использования его площади.

б) действительный валовой доход (ДВД)-доход, который может быть получен при эксплуатации объекта недвижимого имущества с учетом уровня занятости помещение и возможных потерь при сборе арендной платы. ДВД определяется по формуле:

ДВД=(ПВД-ПНЗ)+ПД                                                                   (5)

где ПНЗ - потери, связанные с неполной занятостью помещений;

ПД - прочие доходы, не связанные непосредственно со сдачей в аренду свободных помещений.

в) операционные расходы (ОР) – это текущие расходы, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации объекта недвижимости. ОР можно разделить на четыре группы:

·  постоянные ОР, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (налог на недвижимость, страховые взносы и т.д.);

·  переменные ОР, включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта (расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальные услуги и другие расходы);

·  расходы на содержание и ремонт объекта;

·  расходы на замещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД=ДВД-ОР                                                                               (6)

Доходный подход включает в себя четыре метода:

1)  метод прямой капитализации;

2)  метод дисконтирования денежных потоков;

3)  метод остатка;

4)  метод разделения на участки.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течение одного года эксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставки капитализации:

РС=                                                                                        (7)

где РС- оцененная стоимость;

r- ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:

1)  метод сравнительного анализа продаж;

2)  метод коэффициента ДВД;

3)  техника инвестиционной группы;

4)  метод коэффициента покрытия долга.

Метод сравнительного анализа продаж.

Наиболее предпочитаемый метод. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r=                                                                                            (8)

Метод коэффициента ДВД.

Применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, но имеется информация о ДВД и ОР этих объектов. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r=                                                                                        (9)

где КОР- коэффициент операционных расходов,

МДВД –мультипликатор (коэффициент) ДВД.

Техника инвестиционной группы.

Основана на предположении, что когда существуют различные материальные интересы, связанные с оцениваемым объектом, ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на объект по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.

Материальные интересы, связанные с объектом оценки могут иметь:

1)  финансовый характер;

2)  физический характер.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов.

ЧОД разделяется на две части. Первая часть представляет платежи кредитору. Вторая часть представляет собой доход, остающийся инвестору, вложившему собственный капитал, и называется денежным потоком до уплаты налогов.

Ставка капитализации представляет собой средневзвешенную ставку доходности кредитора (rk) и ставки доходности собственника (rc).

r=m* rk+(1-m)* rc                                                                                                                                             (10)

где m- удельный вес заемных средств в стоимости объекта недвижимого имущества;

 (1-m)- удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости.

Ставка капитализации кредитора определяется по формуле:

rk=                                                                                            (11)

где ОК- годовые отчисления на обслуживание кредита;

СК- сумма ипотечного кредита.

Ставка капитализации собственника определяется по формуле:

rc=                                                                                                                                                (12)

где ДПДУН- денежный поток до уплаты налога;

СИК- сумма собственного инвестированного капитала.

Техника инвестиционной группы для физических интересов.

Применяется к физическим компонентам единого объекта недвижимого имущества, земле и строениям.

Ставка капитализации определяется по формуле:

r=З*rз+С*rc                                                                                                                                                             (13)

где З- удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

 rз- ставка капитализации для земельных участков;

 С- удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

 rc- ставка капитализации для строений.

Метод коэффициента покрытия долга.

Является одним из методов применяемых для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок применяются кредитные средства.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r= КПД*rk*m                                                                                  (14)

где КПД-коэффициент покрытия долга.

КПД=                                                                                     (15)

где ОК- годовая оплата за обслуживание кредита.

Метод разбивки на участки.

Метод применяется при оценке земель, разбивка которых на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Этапы разбивки на участки:

1) Определение количества и размеров участков, которые могут быть созданы, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности;

2) Анализ рынка, на котором планируется продавать земельные участки;

3) Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка с помощью метода сравнительного анализа продаж и подсчет прибыли застройщика;

4) Прогнозирование потоков доходов и расходов, связанных с процессом разбивки на участки в течении расчетного периода. Чистый денежный поток для каждого интервала времени дисконтируется. Ставка дисконтирования, полученная в результате анализа рынка, обязательно должна отражать степень риска, связанного с процессом разбивки на участки;

5) Определение рыночной стоимости земельного участка

В данной работе мы применяем лишь метод остатка, в связи с тем, что у нас отсутствует информация о ставках арендной платы на земельные участки в мун. Кишинэу.

3.2.1 Метод остатка

Метод остатка используется для застроенных земельных участков и участков предназначенных для строительства.

При использовании метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

·  Расчет восстановительной стоимости (ВС) или стоимости замещения (СЗ) улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;

·  Определение чистого операционного дохода (ЧОДеон), который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объект, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

·  Определение чистого операционного дохода (ЧОДс), относящегося к улучшениям как произведения восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

·  Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) относящегося к зумельному участку, как разности между чистым операционным доходом (ЧОДеон), генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом (ЧОДс), относящимся к улучшениям;

·  Определение стоимости земельного участка (РСзу)как отношения чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка

Восстановительная стоимость улучшения вычислена в методе выделения сравнительного подхода и, за вычетом износа, составляет 40451 евро.

Исходя из анализа сопоставимых объектов можно принять среднюю арендную плату застроенного участка в размере 21 евро за один квадратный метр в месяц, что также составляет 95760 евро в год за весь объект оценки. Это составляет потенциальный валовый доход единого объекта недвижимости (ПВДЕОН).

Потери от незанятости (ПНЗ) составляют 19152 евро в год, тогда действительный валовый доход (ДВД) составляет 76608 евро в год.

Операционные расходы (ОР) составляют 19152 евро в год.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен 57456 евро в год.

Для расчета чистого операционного дохода для строений необходимо рассчитать ставку капитализации для строений методом кумулятивного построения:

ro= rб/р + rи + rнл + rим + rк,

где rо - общая ставка капитализации;

rб/р - безрисковая ставка;

rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;

rнл - поправка за низкую ликвидность;

rим - поправка на инвестиционный менеджмент;

rк - норма возврата капитала.

r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 + 2 /100% = 18,02%

Также нам необходимо рассчитать ставку капитализации для земельного участка:

r= rб/р + rи + rнл,

где rо - общая ставка капитализации;

rб/р - безрисковая ставка;

rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;

rнл - поправка за низкую ликвидность.

r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 = 16,02 %

Определение стоимости земельного участка методом остатка:

ЧОД, относящийся к улучшениям, евро в год7289

(40451*0,1802)

ЧОД, приходящийся к земельному участку, евро в год50167

(57456-7289)

Рыночная стоимость земельного участка, евро313152

(50167/0,1602)

Предполагаемая стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка, составляет 313152 евро или 4446758 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

3.2.2 Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется для определения стоимости участков, для которых разбивка на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Основными этапами метода разбивки на участки являются:

¨  Определение количества и размеров участков, которые могут быть сформированы с учетом физической осуществимости, юридической возможности и экономической эффективности. Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требования местного рынка. Результаты анализа, выполненного на первом этапе, должны быть отражены в плане развития оцениваемого участка. В этом плане следует указать: количество и размер новых участков, необходимость проведения конкретных строительных работ, стоимость строительства, время, необходимое для выполнения разбивки на участки и создание улучшений, расходы, связанные с продажей участков на рынке;

¨  Анализ рынка, на котором будут выставлены на продажу новые участки: спрос и предложение, ставка погашения, период экспозиции на рынке для вновь созданных участков;

¨  Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка, путем применения метода сравнительного анализа продаж и определения величины предпринимательской прибыли, получаемой при развитии и продажи участков;

¨  Прогнозирование доходов и расходов в течение расчетного периода. Расчетный период начинается с момента начала разбивки на участки и продолжается до окончания продажи последнего сформированного участка. Чистый денежный поток для каждого периода дисконтируется для получения текущей стоимости доходов. Ставка дисконтирования, получаемая на основании рыночных данных, должна отражать уровень риска, связанного с данным проектом;

¨  Определение рыночной стоимости участка как суммы доходов дисконтированных на дату оценки.

Так как метод разбивки на участки должен являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом, а в нашем случае, если участок разбить на участки, то они будут слишком малы и не смогут реализоваться на рынке недвижимости, поэтому расчет рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки не приемлем.

Глава 4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы получили следующие результаты (таблица 4.12.):

Таблица 4.11. Полученные результаты

Результаты использованных в настоящем отчете методов отличаются. Для определения окончательной стоимости используем метод распределения весовых коэффициентов. Процедура согласования результатов приведена в таблице 4.13.

Таблица 4.12. Согласование результатов оценки методом распределения весовых коэффициентов.

В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаем следующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости составляет:

164300 евро или 2333060 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

Вывод

Как видно из материалов курсового проекта, трудности переходного периода к рыночной экономике, по крайней мере, в части становления цивилизованных рыночных земельных отношений в крупных городах Молдове и создания для этого адекватной системы экономической оценки городских земель, вполне преодолимы. Но, не смотря на то, что оценщикам хорошо известны все методы и стандарты оценки, принятые в мировой практике, несмотря на многочисленные попытки ряда оценщиков применить их в Молдове, в реальных рыночных отношениях, они практически не применяются.

Во время выполнения данной курсовой работы я ознакомилась и применила на практике основные методы оценки земельных участков, изучила различные нормативные акты, связанные с оценкой земельных участков. В первой главе курсового проекта мною были изложены предпосылки оценки, цели и назначение оценки, а также основные предположения и ограничивающие условия. Во второй главе я провела подробный анализ рынка недвижимости мун. Кишинэу,, а так же произвела описание объекта оценки и его местоположения. В третьей главе я произвела расчеты по определению рыночной стоимости данного мне земельного участка методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли (метод сравнительного анализа продаж, метод распределения, метод выделения и метод остатка). В связи с отсутствием информации о ставках арендной платы земельных участков в мун. Кишинэу я не смогла применить в своей работе метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков для определения рыночной стоимости земельного участка. В четвертой главе я провела согласование результатов оценки, полученных всеми методами, и произвела заключение о рыночной стоимости земельного участка.

В процессе составления отчета основной проблемой для меня стало невозможность получения полной информации, как об объекте оценки, так и об объектах аналогах. Отсутствие полноценной базы данных об объектах недвижимости в Кишиневе и в целом по Республике Молдова в значительной степени затрудняет работу оценщиков.

Обращаю ваше внимание на то, что полученная стоимость земельного участка носит субъективный характер и является моим личным мнением. Данный отчет носит исключительно рекомендательный характер и не обязывает владельца объекта устанавливать цену, указанную в отчете для реализации объекта на рынке.

Список использованной литературы

1.  Закон Республики Молдова. Земельный Кодекс, № 828-XII от 14.01.1992.

2.  Закон Республики Молдова об оценочной деятельности, № 989-XV от 18.04.2002.

3.  Закон Республики Молдова о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308-XII от 25.07.97.

4.  Гражданский Кодекс Республики Молдова, № 1107-XV от 06.06.2002.

5.  Кадастр недвижимого имущества (Законы, принятые Парламентом Республики Молдова), Том IV/ alcăt.:Vladimir Guţu, Valeriu Gînju; Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru. Oficiu de Implementare a Primului Proect de Cadastru. – Ch.: S. n., 2003 (Tipografia Centrală).

6.   Кадастр недвижимого имущества (Оценка недвижимости), Том V/ alcăt.:Vladimir Guţu; Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru. Oficiu de Implementare a Primului Proect de Cadastru. – Ch.: S. n., 2003 (Tipografia Centrală).

7.  Buzu Olga, Angela Matcov. – Ch.: 2003 (Tipografia Centrală).» Оценка недвижимости: теория и практика./»

8.  Buzu Olga. – ed. a 2-a. - Ch.: S. n., 2002 (Tipografia Centrală).Организация Оценочной деятельности/

9.  Коростелёв С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224с.

10.  Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГУ, СПб., 1997, рис.12, табл. 134, библиогр. Назв.81.

11.Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ» 1999

12. www.lara.md

13. www.obzor.md

14. www.makler.md

15. www.citymap.md

16.www.statistica.md