Участок	Стоимость земельного участка, $	Стоимость ЕОН, $	Доля стоимости земли в общей стоимость ЕОН
Рышкановка	40000	150000	0,2666
Центр	52000	181000	0,2873
Ботаника	45000	120000	0,3750

Определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:

(0,2666+0,2873+0,3750) / 3 = 0,3096

Определение рыночной стоимости земельного участка.

РСз.у. = 140460*0,3096 = 43486 евро

Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом распределения, составляет 43486 евро или 617501 лей (1 евро = 14,20 лей НБМ 15.12.2010).

3.1.3 Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков при наличии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки подобные оцениваемому участку.

Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется из стоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.

Метод выделения состоит из следующих этапов:

1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямого сравнения продаж.

2. Определение стоимости замещения или полной восстановительной стоимости строения (ПВС)

ПВС = Вс + КР + ПИ

Вс – восстановительная стоимость

КР – косвенные расходы

ПИ – прибыль инвестора

3. Определение величины общего накопленного износа

Иоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100) x (1 — Ивн/100)] x 100%

4. Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости

РСз.у. = РСеон – ( Вс – И ) = РСеон – Вс + И

Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Описание объекта:

Общая характеристика объекта:магазин

Тип объекта:коммерческий

Тип здания:отдельностоящее

Год постройки:1985

Общая площадь (кв.м.):150

Строительный объем здания (куб.м.):405

Этажность:1

Состояния помещений:хорошее

Строительные характеристики:

Фундамент:железобетонный

Наружные и внутренние капитальные стены: бетонные

Перегородки: кирпичные

Покрытия: железобетонные

Кровля: металлическая

Полы: залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат.

Оконные проемы: окна – стеклопакет в метало - пластиковом переплете, частично деревянные.

Двери:метало-пластиковые

Внутренняя отделка:побелка, покраска высококачественными материалами, обои.

Системы инженерного обеспечения:водопровод, электросети, канализация, сигнализация, система вентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.

Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана в пункте 3.1.2. «Метод распределения» и составила 140460 евро.

Следующим этапом является определение стоимости замещения или восстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.

Таблица 3.5. Сопоставление характеристик объекта-аналога из УПВС и объекта оценки.

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Коррект. Коеффициент
Группа капитальности	I	I	1
Этажность	Одноэтажные	1	1
Тип фундаментов	Монолитные ж/б и сборные бетонные	Железобетонные	1
Материал и тип стен	Кирпичные	Кирпичные	1
Тип крыши	Рулонная	Оцинкованная сталь	1
Основной тип полов	Цементные, плиточные и из релина	Залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат	1,02
Тип проемов	Окна – двойное остекление в деревянном переплете, двери - филенчатые	Окна – стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные	1,02
Отделка	Повышенного качества	Современные материалы повышенного качества	1,03
Вентиляция	Приточно – вытяжная	Приточно – вытяжная, механическая, естественная	1
Сантехнические работы	Горячее, холодное водоснабжение, центральное отопление	Горячее, холодное водоснабжение, автономное отопление	1,058
Электротехнические работы	Электроосвещение, слаботочные устройства	Электроосвещение, слаботочные устройства, подводки ПК	1,015
Интегральный коэффициент			1,11

Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.

Расчет стоимости 1м3 здания с учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов и корректировки на отличия в конструктивных решениях:

Ст-сть 1м3 = 26,5 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 29,1

Таблица 3.6. Расчет восстановительной стоимости улучшений.

Показатели
Ст-сть 1м3 с учетом корректировок	29,1
Объем здания	405
Ст-сть строительства в 1969 г., лей	11785,5
Ст-сть строительства в 1984 г., лей	14025	1,19
Ст-сть строительства в 1991 г., лей	21458	1,53
Ст-сть строительства на дату оценки, лей	569731	26,551
Ст-сть с учетом косвенных издержек, лей	655191	1,15
Ст-сть с учетом прибыли инвестора, лей	786547	1,20
Ст-сть с учетом НДС	943856	1,20

Полная восстановительная стоимость определена в размере 943856 лей РМ или 66469 евро (1евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

Таблица 3.7. Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС.

№	Наименование элемента	Уд. Вес коэф-та	Стоимость элемента, лей
1	Фундаменты	4,00	37754,2
2	Стены и перегородки	12,00	113262,7
3	Перекрытия	13,00	122701,3
4	Крыши	23,00	217086,9
5	Полы	9,00	84947,0
6	Проемы	6,00	56631,4
7	Отделочные работы	4,00	37754,2
8	Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы	23,00	217086,9
9	Прочие работы	6,00	56631,4
	Итого	100	943856

Определение величины общего накопленного износа

Определяем величину физического износа нормативным методом – состоящим в определении величины физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Таблица 3.8. Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов.

№	Наименование элемента	ВС, лей	Износ		Остаточная стоимость
№	Наименование элемента	ВС, лей	%	лей	Остаточная стоимость
1	Проемы	56631,4	3,5	1982	54649,4
2	Отделочные работы	37754,2	5,5	2076,5	35677,7
3	Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы	217086,9	4,0	8683,5	208403,4
	Итого	311472,5		12742	298730,5

Таблица 3.9. Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

№	Наименование элемента	ВС, лей	Срок жизни		К-нт. Износа	Износ, лей
№	Наименование элемента	ВС, лей	Факт.	Норм.	К-нт. Износа	Износ, лей
1	Полы	84947,0	3	20	0,15	12742,0
2	Проемы	56631,4	3	30	0,10	5663,1
3	Отделочные работы	37754,2	3	20	0,15	5663,1
8	Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы	217086,9	3	30	0,10	21708,7
9	Прочие работы	56631,4	3	30	0,10	5663,1
	Итого					51440

Таблица 3.10. Расчет износа долгоживущих элементов здания.

Страницы: 1, 2, 3, 4