Рефераты

Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

Участок Стоимость земельного участка, $ Стоимость ЕОН, $ Доля стоимости земли в общей стоимость ЕОН
Рышкановка 40000 150000 0,2666
Центр 52000 181000 0,2873
Ботаника 45000 120000 0,3750

Определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:

(0,2666+0,2873+0,3750) / 3 = 0,3096

Определение рыночной стоимости земельного участка.

РСз.у. = 140460*0,3096 = 43486 евро

Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом распределения, составляет 43486 евро или 617501 лей (1 евро = 14,20 лей НБМ 15.12.2010).

3.1.3 Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков при наличии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки подобные оцениваемому участку.

Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется из стоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.

Метод выделения состоит из следующих этапов:

1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямого сравнения продаж.

2. Определение стоимости замещения или полной восстановительной стоимости строения (ПВС)

ПВС = Вс + КР + ПИ

Вс – восстановительная стоимость

КР – косвенные расходы

ПИ – прибыль инвестора

3. Определение величины общего накопленного износа

Иоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100) x (1 — Ивн/100)] x 100%

4. Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости

РСз.у. = РСеон – ( Вс – И ) = РСеон – Вс + И

Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Описание объекта:

Общая характеристика объекта:магазин

Тип объекта:коммерческий

Тип здания:отдельностоящее

Год постройки:1985

Общая площадь (кв.м.):150

Строительный объем здания (куб.м.):405

Этажность:1

Состояния помещений:хорошее

Строительные характеристики:

Фундамент:железобетонный

Наружные и внутренние капитальные стены: бетонные

Перегородки: кирпичные

Покрытия: железобетонные

Кровля: металлическая

Полы: залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат.

Оконные проемы: окна – стеклопакет в метало - пластиковом переплете, частично деревянные.

Двери:метало-пластиковые

Внутренняя отделка:побелка, покраска высококачественными материалами, обои.

Системы инженерного обеспечения:водопровод, электросети, канализация, сигнализация, система вентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.

Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана в пункте 3.1.2. «Метод распределения» и составила 140460 евро.

Следующим этапом является определение стоимости замещения или восстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.


Таблица 3.5. Сопоставление характеристик объекта-аналога из УПВС и объекта оценки.

Отличительный фактор Объект-аналог из УПВС Оцениваемый объект Коррект. Коеффициент
Группа капитальности I I 1
Этажность Одноэтажные 1 1
Тип фундаментов Монолитные ж/б и сборные бетонные Железобетонные 1
Материал и тип стен Кирпичные Кирпичные 1
Тип крыши Рулонная Оцинкованная сталь 1
Основной тип полов Цементные, плиточные и из релина Залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат 1,02
Тип проемов Окна – двойное остекление в деревянном переплете, двери - филенчатые Окна – стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные 1,02
Отделка Повышенного качества Современные материалы повышенного качества 1,03
Вентиляция Приточно – вытяжная Приточно – вытяжная, механическая, естественная 1
Сантехнические работы Горячее, холодное водоснабжение, центральное отопление Горячее, холодное водоснабжение, автономное отопление 1,058
Электротехнические работы Электроосвещение, слаботочные устройства Электроосвещение, слаботочные устройства, подводки ПК 1,015
Интегральный коэффициент 1,11

Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.

Расчет стоимости 1м3 здания с учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов и корректировки на отличия в конструктивных решениях:

Ст-сть 1м3 = 26,5 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 29,1


Таблица 3.6. Расчет восстановительной стоимости улучшений.

Показатели

Ст-сть 1м3 с учетом корректировок

29,1
Объем здания 405
Ст-сть строительства в 1969 г., лей 11785,5
Ст-сть строительства в 1984 г., лей 14025 1,19
Ст-сть строительства в 1991 г., лей 21458 1,53
Ст-сть строительства на дату оценки, лей 569731 26,551
Ст-сть с учетом косвенных издержек, лей 655191 1,15
Ст-сть с учетом прибыли инвестора, лей 786547 1,20
Ст-сть с учетом НДС 943856 1,20

 

Полная восстановительная стоимость определена в размере 943856 лей РМ или 66469 евро (1евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

Таблица 3.7. Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС.

Наименование элемента Уд. Вес коэф-та Стоимость элемента, лей
1 Фундаменты 4,00 37754,2
2 Стены и перегородки 12,00 113262,7
3 Перекрытия 13,00 122701,3
4 Крыши 23,00 217086,9
5 Полы 9,00 84947,0
6 Проемы 6,00 56631,4
7 Отделочные работы 4,00 37754,2
8 Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы 23,00 217086,9
9 Прочие работы 6,00 56631,4
Итого 100 943856

Определение величины общего накопленного износа

Определяем величину физического износа нормативным методом – состоящим в определении величины физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Таблица 3.8. Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов.

Наименование элемента ВС, лей Износ Остаточная стоимость
% лей
1 Проемы 56631,4 3,5 1982 54649,4
2 Отделочные работы 37754,2 5,5 2076,5 35677,7
3 Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы 217086,9 4,0 8683,5 208403,4
Итого 311472,5 12742 298730,5

Таблица 3.9. Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

Наименование элемента ВС, лей Срок жизни К-нт. Износа Износ, лей
Факт. Норм.
1 Полы 84947,0 3 20 0,15 12742,0
2 Проемы 56631,4 3 30 0,10 5663,1
3 Отделочные работы 37754,2 3 20 0,15 5663,1
8 Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы 217086,9 3 30 0,10 21708,7
9 Прочие работы 56631,4 3 30 0,10 5663,1
Итого 51440

Таблица 3.10. Расчет износа долгоживущих элементов здания.

Страницы: 1, 2, 3, 4


© 2010 Реферат Live