Рефераты

Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

е) Физические характеристики;

Перечень этих характеристик разнообразен: размеры участка, границы по дороге, ширина и глубина участка, топография, земельные излишки.

ж) Экономические характеристики;

Этот элемент используется для оценки земельных участков, приносящих доход.

з) Использование;

Поправка производится в случае, если использование сопоставимых объектов в некоторой степени отличается от использования объекта оценки.

и) Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Поправка производится в редких случаях, когда в сделке с объектом недвижимости принимало участие и другое имущество: производственное оборудование, мебель и т.п. Стоимость этих компонентов учитывается отдельно.

Корректировки производятся в трёх основных формах: денежных, процентных независимых и процентных кумулятивных.

Сравнительный подход подразделяется на три метода:

1)  метод парного сравнения (анализ сопутствующих данных);

2)  метод распределения;

3)  метод выделения.

3.1.1 Метод сравнительного анализа продаж

Метод основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой выполняется корректировка.

Проведя анализ сопоставимых объектов, было выявлено три сопоставимых объекта.

Таблица 3.2. Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж

  Показатели Оцениваемый участок. Т.Центр Об №1 сект. Чеканы, ул. М.чел. Бэтрын мун.Кишинэу Об №2 сект.Т.Центр, ул. Миорица мун.Кишинэу Об №3 сект.Рышкан.,  ул. Димо мун.Кишинэу
1 Цена продажи, евро 150300 122600 100500
2 Площадь земельного участка (соток) 3,8 5 4,8 4,7
3 Стоимость одной сотки, евро 30060 25542 21383
4 Право собственности Полное Полное Полное Полное
5 Корректировка на право собственности 1,0 1,0 1,0
6 Скорректированная цена 30060 25542 21383
7 Условия финансирования Рыночные Перечис +6% Рыночные Рыночные
8 Корректировка на условия финансирования 0,94 1,0 1,0
9 Скорректированная цена 28256 25542 21383
10 Условия продажи Рыночные Предл Предл Предл
11 Корректировка на условия продажи 0,97 0,97 0,97
12 Скорректированная цена 27408 24776 20742
13 Состояние рынка 1 нед. назад 1 мес. назад 4 мес. назад.
14 Корректировка на состояние рынка 1,02 1,11 1,44
15 Скорректированная цена 27956 27501 29868
16 Местоположение Рышкановка Чеканы Т. Центр Рышкановка
17 Корректировка на местоположение 1,1 0,8 1
18 Скорректированная цена 30752 22001 29868
19 Транспортная доступность Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
20 Корректировка на транспортную доступность 1,00 1,00 1,00
21 Скорректированная цена 30752 22001 29868
22 Общая поправка 1,0230 0,8613 1,3968
23 Весовой коэффициент 3 2 1
24 Рыночная стоимость одной сотки, евро (30752*3+22001*2+29868*1)/3+2+1=27688
25 Рыночная стоимость земельного участка, евро 27688*3,8 = 105214

Рыночная стоимость участка земли под застройку коммерческой недвижимости, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 105214 евро или 1494039 лей (1евро=14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

3.1.2 Метод распределения

Применяется для определения стоимости застроенных земельных участков.

Этапы выполнения метода:

1)  определение стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок методом сравнительного анализа продаж;

2)  определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:

                                                                               (1)


                                               (2)

3)  определение рыночной стоимости земельного участка:

                                                                           (3)

Таблица 3.3.Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

  Показатели Оцениваемый участок. Рышкановка Об №1 сект. Рышкановка, ул. Дойна мун.Кишинэу Об №2 сект.Центр, ул. Армянская мун.Кишинэу Об №3 сект.Ботаника, ул. Мунчешть мун.Кишинэу
1 Цена продажи ЕОН, евро 150000 181000 120000
2 Площадь земельного участка (соток) 3,8 4,2 4,5 3,5
3 Стоимость одной сотки, евро 35714 40222 34286
4 Право собственности Полное Полное Полное Полное
5 Корректировка на право собственности 1,0 1,0 1,0
6 Скорректированная цена 35714 40222 34286
7 Условия финансирования Рыночные Рыночные Перечис +6% Рыночные
8 Корректировка на условия финансирования 1,0 0,94 1,0
9 Скорректированная цена 35714 37809 34286
10 Условия продажи Рыночные Предл Предл Предл
11 Корректировка на условия продажи 0,97 0,97 0,97
12 Скорректированная цена 34643 36675 33257
13 Состояние рынка 1 мес. назад 1 нед. назад 2 мес. назад
14 Корректировка на состояние рынка 1,11 1,02 1,22
15 Скорректированная цена 38454 37409 40574
16 Местоположение Рышкановка Рышкановка Центр Ботаника
17 Корректировка на местоположение 1,0 0,8 1,0
18 Скорректированная цена 38454 29927 40574
19 Форма участка правильная правильная неправильная правильная
20 Корректировка на форму участка 1,0 1,1 1,0
21 Скорректированная цена 38454 32920 40574
22 Транспортная доступность Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая
23 Корректировка на транспортную доступность 1,0 1,00 1,00
24 Скорректированная цена 38454 32920 40574
25 Общая поправка 1,0767 0,8184 1,1834
26 Весовой коэффициент 3 2 1
27 Рыночная стоимость одной сотки, евро (38454*3+32920*2+40574*1)/3+2+1=36963
28 Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, евро 36963*3,8 = 140460

Таблица 3.4. Определение среднеарифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов.

Страницы: 1, 2, 3, 4


© 2010 Реферат Live