Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

Введение

Не секрет, что деятельность по оценке недвижимости не является принципиально новой для специалистов республики, однако в последние годы в ее содержание вкладывается новый смысл.

Благодаря развитию рыночных отношений в нашей стране Молдове, появились новые виды экономической деятельности, новые профессии, такие как менеджер, риэлтор, брокер, оценщик.

Тех, кто пользуется оценочными услугами все чаще интересует рыночная стоимость объектов недвижимости, а не нормативная цена, которая отражает затраты на воспроизводство объекта с учетом его износа. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает признаваемую рынком полезность имущества, рассматривается большинством покупателей и продавцов, другими участниками рынка недвижимости как справедливая реальная стоимость.

 В ходе выполнения предложенного курсового проекта я приобрела навыки оценки земельных участков под строительство различного рода сооружений и если таковых не планируется. Научилась выполнять все необходимые операции необходимые для определения рыночной стоимости земельных участков.

Курсовой проект состоит из трех разделов: рынок земли и его характеристика; методы оценки земельных участков; отчет об оценке имущества.

В первом разделе я привела несколько определений необходимых для свободного владения оценочной терминологией. Данные я брала из различных источников среди них: Закон Республики Молдова. Земельный Кодекс, № 828-XII от 14.01.1992; Кадастр недвижимого имущества (Оценка недвижимости), Том V; Оценка недвижимости: теория и практика Ольги Бузу. На мой взгляд, в этих книгах понятия даны наиболее точно и понятно. Далее я сделала анализ земель предназначенных под застройку и привела некую структуру, благодаря которой можно увидеть какова нынешняя стоимость одной сотки земли в муниципии Кишинеу. За этим следует небольшая нормативная база необходимая и используемая в оценочной деятельности.

В третьей главе приведен ряд методов, с помощью которых без особых усилий и с наличием определенных знаний можно определить рыночную стоимость любого земельного участка независимо от его назначения. Я выяснила что, так как земля является экономическим благом и товаром, значит, что предложение земельных участков постоянно, конечно относительно остальных видов товаров. А раз существует предложение на землю, она обладает стоимостью и полезностью. Земельный участок может использоваться под строительство зданий и сооружений, для строительства дорог для ведения сельского хозяйства, для создания зон отдыха и т.д. Также кроме общей полезности земли, существуют многочисленные факторы, влияющие на стоимость участка. Все эти факторы необходимо учитывать при определении стоимости земельного участка. Так же усвоила, что при оценке всех видов земельных участков, независимо от их назначения и существующего использования, применяются следующие методы оценки:

 - метод сравнительного анализа продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- доходный метод, включающий метод остатка и метод разбивки на участки.

Далее представила непосредственно отчет об оценке выбранного мной земельного участка для дальнейшей его застройки. Далее я осуществила расчеты всеми возможными методами и получила различные ответы. Следующим шагом стало присвоение каждому ответу свой удельный вес в зависимости от того, на сколько одна цифра больше другой, посредством этого я и получила окончательный результат, который и стал рекомендуемой рыночной стоимостью на дату оценки.

План отчета

Сопроводительное письмо

Глава 1. Предпосылки оценки

1.1 Краткое изложение фактов и выводов

1.2 Сертификация оценки

1.3 Основные предположения и ограничивающие условия

1.4 Назначение оценки

1.5 Цель оценки

1.6 Используемые определения стоимости

1.7 Дата оценки

Глава 2. Описание и анализ объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

2.2 Характеристика рынка

2.3 Анализ местоположения объекта оценки

2.4 Описание объекта оценки

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Глава 3. Определение стоимости земельного участка

3.1 Сравнительный подход

3.1.1 Метод сравнительного анализа продаж

3.1.2 Метод распределения

3.1.3 Метод выделения

3.2 Доходный подход

3.2.1 Метод остатка

3.2.2 Метод разбивки на участки

Глава 4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка

Вывод

Список использованной литературы

Глава 1. Предпосылки оценки

1.1  Краткое изложение основных фактов и выводов

Таблица 1.1 Основные факты и выводы

1.2 Сертификация оценки

Оценщик, выполнивший данную работу по оценке, на основании его знаний и убеждений подтверждает что:

·  Утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

·  Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личными и независимыми;

·  Оценщик не имел текущего и будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте и свободен от каких-либо дополнительных обязательств (за исключением предусмотренных договором) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

·  Оплата услуг по оценке не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта и тоже не связана с заранее предопределенной стоимостью или установленной стоимостью в пользу одной из сторон;

·  Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в отчете соответствуют действующему законодательству, требованиям Международных Стандартов Оценки (2003), Европейских Стандартов Оценки (IV издание) и Временному положению об оценке объектов недвижимого имущества утвержденному Постановлением Правительства РМ №958 от 04.08.2003.

·  Исследование объекта недвижимости подлежащего оценке выполнено на дату 17.12.08г. в присутствии заказчика оценки.

1.3 Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

1.  Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрена договором об оценке.

2.  Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.

3.  Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

4.  Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

5.  Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

6.  Отчет об оценке содержит профессиональные мнения оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что тот будет продан на свободном рынке по цене, равной величине оцененной стоимости в данном отчете.

7.  От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, и кроме как на основании официального вызова в суд.

8.  Информация о результатах оценки является строго конфиденциальной и сможет быть представлена только в случаях, предусмотренных законодательством Республики Молдова.

1.4 Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для реализации имущественных прав.

1.5 Цель и функция оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта.

Функция оценки: консультация заказчика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для реализации объекта на рынке.

1.6 Используемые определения стоимости

Рыночная стоимость – расчетная сумма, за которую объект оценки может быть обменен между готовым купить его покупателем и готовым продать его продавцом после должного маркетинга в коммерческой сделке, во время которой каждая сторона будет действовать компетентно, расчетливо и без принуждения.

Оцениваемые права:

Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу Республики Молдова, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Процесс оценки:

Процесс оценки включал в себя:

1. Осмотр объекта и его окрестностей;

2. Сбор необходимой информации;

3. Применение общепринятых подходов оценки стоимости:

▪ Сравнительного анализа продаж;

▪ Доходного.

4. Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;

5. Написание отчета об оценке.

Обзор общепринятых подходов оценки:

Подход сравнительного анализа продаж

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Согласно подходу сравнения продаж, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравниваемым имуществом.

Доходный подход

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход включает в себя два метода. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем дохода. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Согласование результатов. Итоговая оценка рыночной стоимости.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки рыночной стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой стоимости объекта применялся метод средневзвешенной.

1.7 Дата оценки

Оценка произведена по состоянию на 17 декабря 2010г.

недвижимость рыночная земля стоимость

Глава 2.Описание анализа объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Политическая и экономическая ситуация в республике влияет на развитие рынка недвижимости. Одной из проблем рынка недвижимости в РМ являются:

- непрозрачный рынок девелопмента,

-отсутствие скоординированной политики администрации города по формированию современных концепций развития районов как новой, так и старой застройки,

- налогообложение и прочее.

2.2 Характеристика рынка

Рынок земельных участков.

Рынок земельных участков уже зарекомендовал себя как один из самых стабильных сегментов рынка недвижимости. Первое полугодие 2010 года не стало исключением. Цены на земельные участки были практически неизменны и их колебания не превышали пределов 5 - 7%. [п.12]

Спрос на кишинёвские участки остаётся высоким, ведь земля – это ограниченный ресурс. При отсутствии пополнения первичного рынка, неизбежно возникает дефицит. В силу того, что количество земельных участков несельскохозяйственного назначения ограничено, оборот рынка незначительный, сделки происходят, чаще всего, кулуарно, не становясь достоянием гласности. Особенно это касается престижного городского центра.

Стал ещё более заметным спрос на приобретение земельных участков, расположенных в центральной части города. Строительные компании проявляют свой повышенный интерес к квартирам, расположенных на земле в “общих дворах”, с перспективой покупки данных объектов под дальнейшую застройку многоквартирными жилыми домами.

Рынок земельных участков муниципия географически можно разделить на несколько условных частей, для которых характерны собственные тенденции развития. Это хорошие обжитые спальные районы, где цены в среднем составляют 15 000 €, а верхняя планка достигает 20 000 - 25 000 € за 1 сотку. [п.12]

Отдельно можно рассматривать центральную, престижную часть города. Но там свободных участков практически не осталось. Сделки носят единичный, эксклюзивный характер, по этому вывести для них усредненную рыночную стоимость очень сложно.

Стала более востребована пригородная зона, в основном дачные массивы вблизи Кишинева, а также пригородные населенные пункты: Тохатин, Бачой, Крикова, Вадул-луй-Водэ и др.

Рынок коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость.

За первое полугодие 2010 года наиболее рентабельными оказались инвестиции в объекты офисного назначения площадью от 100 до 200 м2. Офисы в центральной части Кишинёва по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., подорожали на 15 %. Остальные объекты в течение рассматриваемого периода - на 12 %.[п.12]

Предложения по реализации 1 м2 варьируют в ценовом диапазоне от 800 до 2 500 €, в зависимости от географических и статусных, технических и косметических факторов ценообразования объектов.

Что касается прогнозов, то до конца 2010 г., рост усредненной стоимости реализации может составить примерно 5 - 10%, вследствие замедления динамики роста цен. [п.12]

Торговая недвижимость.

В первой половине 2010 г. отмечался сдвиг интересов к более крупному формату торговых площадей. В этом заинтересованы сетевые операторы ритейла, которые и размещают свои объекты на первых этажах многоквартирных жилых домов первичного рынка недвижимости. Площадь таких объектов составляет 500 – 3 000 м2, в зависимости от концепции сети. [п.12]

В муниципии, в конце 2009 г. открылся ряд объектов торгового назначения: гипермаркеты “Фуршет” и “Фокс Март” на ул. Каля Ешилор и на Московском проспекте, торговый центр “Маркс” на Рышкановке. Для создания данных маркетов использовались реконструированные объекты. Застройщики охотно берутся за перестройку для этих целей бывших производственных корпусов, которые отличают эффективные конструктивные показатели, то есть разреженная сетка колонн, большие высоты и др. Такие объекты, как крытый рынок “Уно”, расположенный по ул. Тираспольской, новый гипермаркет сети “Максимум” на бул. Гагарина и “Грин Хиллз” в секторе Чокана - были открыты в новых возведенных зданиях. Общая площадь введенных в эксплуатацию торговых объектов более 30-ти тыс. кв. м., объем инвестиций - около 30 млн. долларов.

По-прежнему, востребованы объекты “street retail”, расположенные на первой линии центральных улиц муниципия. Средняя стоимость таких объектов на сегодняшний день составила 1 200 – 1 700 € за 1 м2 в целом по Кишиневу и 2 000 – 10 000 € за 1 м2 для расположенных в центральной зоне муниципия, но не ниже ул. Митрополит Варлаам-Митрополит Дософтей.

В первом полугодии 2010 г., по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., рост цен на объекты ритейла, расположенные в центральной части муниципия, составил 12-15 %, а если брать во внимание объекты, расположенные на главных улицах секторов, то их рост составил 20-25%, когда в других зонах муниципия средневзвешенная цена предложения торговых площадей повысилась на 10-12 %. В данном сегменте, снижение цен не предусматривается. [п.12]

Складская и индустриальная недвижимость.

Развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как и в прошлом полугодии. Сегодня квадратный метр складской и индустриальной площади в Кишиневе стоит в среднем 170 - 350 евро, в зависимости от месторасположения, общей площади, инженерии и общего технического состояния объекта.

С начала года, цены выросли примерно на 5-7%. Средняя площадь экспонируемых помещений составляет 1,5 - 2,0 тыс. кв. м., и которая практически не изменилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г.

Стоимость одного гектара земли под строительство индустриальных и складских объектов в пригородах мун. Кишинэу оценивается в 70 000 - 140 000€, тогда как в муниципии гектар уже оценивается в среднем 420 000 – 700 000 €. Так как фаза насыщения рынка индустриально-складской недвижимости наступит нескоро, рост цен составит до 15 %, при замедлении динамики роста. [п.12]

Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Наиболее привлекательным сегментом по доходности и перспективе является сегмент земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в непосредственной близости от национальных и пригородных автотрасс. Рост цен составил 50-80%. Такие показатели оказались лучшими с точки зрения доходности за период первого полугодия 2010 г. [п.12]

Инвестиции.

Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость и затем продав ее значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доход от найма. Второй вариант инвестиций более “щадящий”, и в силу универсальности, подойдет практически всем. Выбору такого варианта также способствует нестабильность главных мировых валют и постоянно меняющиеся цены на фондовых биржах.

На этом фоне вложения в недвижимость могут оказаться гораздо интереснее. Вкладывать деньги в недвижимость можно по-разному, но есть два основных подхода, два типа капиталовложений:

1. Покупка объекта недвижимости для дальнейшей перепродаже или сдачи в наем.

Чаще к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в кредит (ипотека, лизинг, рассрочка, или иные варианты кредитования).

2. Инвестиция в проект. В этом случае инвестор не является владельцем конкретной недвижимости, а только получает доход от своих вложений. Он не сможет сдать свою недвижимость в наем по собственному усмотрению, а также продать ее. Но получит собственную долю прибыли по завершению инвестиционного проекта.

Единовременные инвестиции собственных средств подойдут только тем инвесторам, у которых накопился значительный капитал.

Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам, у которых нет всей суммы, зато есть стабильные доходы, которые смогут обеспечить накопление нужных средств в нужные сроки. Такой вариант интересен также крупным инвесторам, желающим инвестировать одновременно в несколько проектов, но не имеющим возможности единовременной оплаты.

Покупка по ипотеке подходит инвесторам с высокими стабильными ежемесячными доходами. Им понадобится выбрать объект, который сможет принести прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.

Но какой бы вариант приобретения ни был выбран, в итоге покупатель получает реальный актив в виде собственного объекта недвижимости. Этот объект не “испарится” в случае дефолта, и инвестор сможет всецело им распоряжаться.

В текущей ситуации, сложившейся на фоне мирового кризиса в целом, интересы инвесторов связаны с масштабными проектами в коммерческой недвижимости: торговые центры, бизнес центры и многофункциональные комплексы. Инвестиции в проекты типовых комплексов жилого назначения на данном этапе считаются рискованными из-за множества показателей: мировой финансовый кризис, насыщение спроса, низкая емкость рынка, рост себестоимости строительства, а также отсутствие стабильного финансирования.

Постоянно меняющиеся «правила игры» на рынке недвижимости, а также нестабильная мировая экономическая ситуация приводит к постоянному увеличению себестоимости строительства и, соответственно, цены реализации объектов, что в свою очередь может резко сократить спрос. Это может стать причиной тому, что темпы роста цен на недвижимость будут значительно опережать темпы роста доходов населения и потенциальных инвесторов. [п.12]

2.3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки — застроенный земельный участок, находящийся в мун. Кишинэу по адресу: Московский проспект 10/1.

Объект расположен в северной части мун. Кишинэу, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая с развитыми отдельно стоящими зданиями и сооружениями. Объект оценки окружают жилые и коммерческие объекты в основном многоэтажные. Состояние окружающей среды удовлетворительное, ухудшенное из-за наличия в непосредственной близости автотрассы. Но рядом находится парк и искусственный водоем. Коммерческая привлекательность — высокая.

2.4 Описание объекта оценки

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описании объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования: отчет должен быть понятен любому читателю; представленные данные должны быть четкими, ясными и однозначными; исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтвержденными, доступными для проверки источниками.

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость- это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены расположениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является магазин, то наилучшим использованием принимаем текущий род деятельности без рассмотрения других вариантов. Данное мнение основывается на том, что этот объект и до даты оценки успешно использовался в данном плане.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Глава 3. Определение стоимости земельного участка

3.1 Сравнительный подход

Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости и последующего внесения поправок на различие между ними и объектом оценки.

Метод применяется в следующей последовательности:

·  Сбор данных и анализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов;

·  Выбор единиц сравнения и элементов сравнения;

·  Расчет поправок

·  Сопоставление объекта оценки с объектом сравнения с целью корректировки цен их продажи;

·  Анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

При использовании метода сравнительного анализа продаж рассматриваются следующие элементы сравнения и в следующей последовательности:

а) Передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;

Корректировка учитывает разницу в выборе прав, передаваемых при сделке. Цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него.

б) Условия финансирования;

Расчет поправки зависит от финансовой договоренности между продавцом и покупателем об условиях продажи: расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств (коррект. не требуется), получение покупателем кредита у финансовой структуры(коррект. на величину платы за кредит), финансирование сделки самим продавцом (для корректировки применяется дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита).

в) Условия продажи;

Отражает нетипичные условия осуществления сделки. Корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичными мотивациями её приобретения.

г) Состояние рынка;

Отражает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.

д) Местоположение;

Для земельных участков в черте населённых пунктов учитывается: расстояние до центра города, расстояние до остановок общественного транспорта, ландшафт, рельеф, соседство, престижность, криминогенность, развитость инфраструктуры.

Страницы: 1, 2, 3, 4