В начале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыбной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователя земельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годного подходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты.

Подход сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Для данной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

К характеристикам типичного для данного сегмента рынка земельного участка относятся: права собственности; условия финансирования; условия продажи; дата продажи; местоположение; площадь участка; подведенные сети инженерного снабжения.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Другими словами, данный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

На момент проведения физической проверки, оцениваемый объект находился в удовлетворительном техническом состоянии.

Для данного отчета подход сравнительного анализа продаж имеет следующий алгоритм:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

В основе доходного подхода для целей оценки коммерческой недвижимости лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток; прибыль от основной деятельности; внереализационные доходы; дивиденды.

В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

При использовании доходного подхода могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности применения.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. В развитых странах анализируются тренды за 7-10 лет. В нашей стране это невозможно, хотя бы потому, что инфляция девяностых, сильно исказила финансовую информацию.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезных маркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

В связи с этим, стоимость объекта оценки, будет определена с помощью метода дисконтированного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за пять будущих лет (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от эксплуатации собственности в постпрогнозный период (стоимость реверсии).

В данной работе стоимость реверсии рассчитана с использованием модели Гордона (метод детально описан ниже по тексту), с использованием терминального коэффициента капитализации (Рт). Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянным и бесконечным, что вполне вероятно, учитывая выгодную специализацию объекта и капитальный характер оцениваемой собственности.

Приступая к оценке объекта методом дисконтирования денежных потоков, необходимо сделать ряд допущений, суть которых состоит в следующем:

1) Из-за относительно высокой инфляции в России прогнозы расходов, прибыли и дискреционного потока денежных средств производились на "реальной базе". Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы роста прибыли или расходов являются результатом реального (качественного) повышения цен и/или сокращения хозяйственных расходов.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основание приводится ниже по тексту).

3) Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаются неизменными на весь период горизонта планирования.

При учете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либо корректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.

Наиболее корректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих на денежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).

Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.

В условиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которые связаны следующим соотношением:

1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)

где г nom - номинальная ставка процента; гrеа1 - реальная ставка процента; λ - общий уровень инфляции.

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором. Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:

1 + rnom = 1 + rreal + λ + rreal х λ , (2)

При небольших значениях r и λ их произведение - малая величина, поэтому можно записать:

rnom ≈ rreal + λ, (3)

лицензирование затратный капитализация дисконтированный

В качестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так и реальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный поток проекта.

Таким образом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:

1) дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;

2) дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.

Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.

Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, т.е. ситуацию, при которой рост цен на продукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В таких проектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.

В то же время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что не всегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете, выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.

В настоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормы дисконтирования.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта.

Учитывая условность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенности развития экономической и политической ситуации в глобальном и локальном масштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

В связи с позитивным характером развития рынка собственности и всего социально-политического положения страны по состоянию на дату проведения оценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновского района, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальные здания составляет - 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальные конструкции - 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился на основании исследования показателя покрытия действительного валового дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческой недвижимости.

Норма дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Риск является существенным в определении нормы дисконта.

Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.

Выбор нормы дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости норма дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивного построения.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и риски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические).

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — нормы по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).

2. Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности в России

2.1 Расчет рыночной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным методом

Поскольку оценщики обладают достаточным количеством достоверной информации о продажах меньших по размеру земельных участков, расчет стоимости права пользования земельным участком производился методом разбивки на участки. В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (таблица 1 Приложения А). В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1, №2, №3.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, цену предложения и состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Таким образом, стоимость права пользования земельного участка по состоянию на 21.10.07 составит: 844,4 х 100 = 84 440 руб.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с применением элементов доходного подхода оценщики использовали метод капитализации земельной ренты.

Данный метод применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты;

-определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках данного метода величина земельной ренты рассчитывается как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Величина арендной платы за земли соответствующего назначения принимается равной в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 № 529 составляет на 2002 год - 0,062 руб/м2.

В соответствии со статьей 19 Краснодарского края от 5 ноября 2002 № 530-КЗ, действовавшие в 2002г размер арендной платы и ставки земельного налога применяется в 2007г с коэффициентом 1,8.

Таким образом величина арендной платы принимается равной: 0,062 х 1,8 = 0,1116 руб./м2

Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 10 000 м2.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1) депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

2) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

3) ставки по межбанковским кредитам РФ;

5) государственные облигации РФ.

Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте.

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска (36,4 млрд дол. США), наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Даже в связи с августовским кризисом 1998г. по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.

Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

Для расчетов в настоящей работе выбраны Еврооблигации со сроком погашения в 2030г. и имеющих наибольший объем выпуска — 18 336 млн.дол. США (ставка дохода, % в год - 5%).

Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 20 000 м2. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы составляет:

0,1116 х 10 000/ 0,05 - 22 320 руб.

Два традиционных в оценочной деятельности метода дали следующие результаты:

Метод сравнения продаж 84 440 руб.

Метод капитализации земельной ренты 22 320 руб.

Целью сведения результатов всех используемых методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ, и делаются выводы.

- способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.

На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы оценщикам были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить. Для того, чтобы свести к минимуму влияние необъективного мнения на окончательные результаты, работу по оценке следует разделить на строго ограниченные части и провести самостоятельно.

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества.

Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что метод сравнения продаж является одним из самых надежных в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, поэтому оценщики сочли возможным присвоить данному методу больший удельный вес в итоговой рыночной стоимости равный 80%.

Учитывая, что в настоящее время рынок аренды земельных участков не развит, можно утверждать, что рыночная стоимость условно свободного земельного участка, полученная доходным подходом несколько занижена и не отражает реальной рыночной ситуации. Поэтому оценщики сочли возможным присвоить методу капитализации земельной ренты удельный вес в итоговой стоимости, равный 20%.

Результаты согласования используемых методов оценки сведены в таблицу 2 Приложения А.

Таким образом, используя соображения о достоинствах и недостатках примененных методов к оценке, в данном конкретном случае, определив вес каждого из методов в итоговой стоимости, оцениваемый земельный участок по состоянию на 21 октября 2007 года имеет следующую итоговую рыночную стоимость: семьдесят две тысячи шестнадцать рублей.

Под стоимостью воспроизводства нового аналогичного объекта понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также стоимость активов продаваемого объекта (рисунок 1 Приложения А).

Для расчета стоимости строительства в данном отчете выбраны метод сравнительной единицы.

Метод укрупненных обобщенных показателей сметной стоимости /метод сравнительной единицы обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м строительного объема здания) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

СС= Сin х N, (4)

где СС - стоимость строительства; Сin - стоимость единицы потребительских средств; N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В данном случае при применении метода сравнительной единицы для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Оценка стоимости воспроизводства определена, исходя из базовой стоимости цен введенных с 01.01.84.

Для пересчета с базовой цены в цены, действующие на момент оценки, применяется индекс рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов" в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне:

Итек/баз = Стек/Сбаз (5)

Индекс рыночного удорожания для пересчета с базовой цены в уровень цен на 21.10.07 разработан Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве "Кубаньстройцена" и утвержден Заместителем Главы администрации Краснодарского края, письмо №07.6.04/502 от 03.03.07, равен К = 30,69.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Далее приведены обобщенные группы параметров (I и II) и факторов (III и IV), определяющих эксплуатационную пригодность зданий.

I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность: прочность и устойчивость конструкций; влаго- и морозостойкость конструкций; водонепроницаемость конструкций и др.

II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности: удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режим в помещениях; герметичность, звукоизоляция и др.

III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.

IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом) и внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Для расчета физического износа применимы методы наблюдения.

Методы наблюдения основаны на процедуре визуального сопоставления оцениваемых, с аналогичными новыми объектами оценки. Они включают в себя идентификацию визуального определяемых элементов эксплуатационного износа в шкалу процентных отношений. К процедурам наблюдения относятся также консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния объектов оценки, которые не являются очевидными. На основе полученных фактических данных подготовит заключение в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства или замещения оцениваемого объекта. Для этого в качестве ориентира оценщик может воспользоваться таблицей для оценки физического износа.

Существует способ расчета износа исходя из срока экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений.

Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС = ЭВ/ТС (6)

где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ТС - типичный срок экономической жизни.

Определение физического износа методом срока экономической жизни представлено в таблице 3 Приложения А.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом срока экономической жизни по состоянию на 21.10.07 составляет 310819 рублей.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом натурного обследования по состоянию 21.10.07 составляет 1926072 рубля.

Накопленный физический износ рассчитан в таблице 4 Приложения А.

Накопленный физический износ объекта оценки по состоянию 21.10.07 составляет 2236891 рубль.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компановки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.

Для решения задач оценки функциональный износ определяется как "потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- сверхулучшениями.

Стоимость воспроизводства оцениваемых объектов представлено в таблице 5 Приложения А. На момент проведения физической инспекции все оборудование и инвентарь находились в отличном состоянии и эксплуатировалось по назначению с марта 2007г. В данном случае физический износ отсутствует. В последнее время для приносящих доход объектов недвижимости стал типичным внешний износ в форме экономического износа, возникающего вследствие общего экономического спада в этом районе. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, учитывается также и совокупный износ или обесценение (S) по формуле:

S= I -(I -F)x(l -V)x(l -E), (7)

где F, V и Е - выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения - физического, функционального и экономического.

В данном случае внешнеэкономический износ отсутствует. Рыночная стоимость оцениваемого оборудования по состоянию на 21 октября. 2007 года составляет 1208163 рубля. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, таблица 6 Приложения А. Таким образом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 940000 рублей. Из полученных результатов следует, что по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 2 148 000 рублей.

2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости на примере ОАО "Светлый путь"

В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

В качестве объекта оценки в данной работе принято недвижимое имущество: мастерские для хранения техники, общей площадью 655,4 м2, навесы, общей площадью 5368,6 м2, мастерские для ремонта техники, общей площадью 296,3 м2, склад, общей площадью 152,5 м2, столовая, общей площадью 81,9 м2, общежитие 118 м , весовая, общей площадью 73,6 м, зернохранилище, общей площадью 143,9 м и сельскохозяйственная техника.

На момент проведения физической проверки было выявлено следующее - оцениваемое имущество находилось в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии и требовало проведения ремонтных работ.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов. В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1,№2 и №3.

В таблице 7 Приложения А представлены исходные данные для расчета стоимости объекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка.

Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 8 Приложения А.

Для вычисления окончательной рыночной стоимости применим методику, основанную на известном в алгебре методе попарных сравнений, в качестве элементов сравнения примем местоположение и физические характеристики оцениваемого объекта и сравниваемого с ним объектов. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:

1. Составляется таблица параметров для попарных сравнений для последующего преобразования в матрицы индексов важности. Из практического опыта известно, что оптимальное количество параметров 5-10.

Выбирается шкала качественных оценок для матриц индексов важности. Этих шкал более 10, но из практики известно, что наименьшее среднее отклонение достигается применением шкал 1-9 и 2п/2. Выглядят они следующим образом (таблица 9 Приложения А).

2. Наиболее проста в использовании шкала 1-9, поэтому в расчетах используем именно её.

Для каждого параметра строится обратносимметричная матрица индексов важности. Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Параметры сравниваются, естественно попарно.

3. Для каждого индекса важности определяется вес по формуле:

W'j = n√II a'ijn, (8)

где a'ij-важность приоритета (индекса).

4. После этого необходимо полученные веса пронормировать:

т.е. получаем нормированное отклонение каждого объекта.

5. Определим приведенное нормированное отклонение каждого объекта:

где К - количество параметров.

6. Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

где: Wo - приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта; п - число объектов; CAi - стоимость объекта-аналога.

7. Определим индекс согласованности. Индекс согласованности матрицы определяется по формуле:

ИС = (λ - п)/(п - 1), где λ = (2 Zi,) / п. (12)

Для нахождения вектора согласованности Z<n> необходимо матрицу индексов важности умножить на её вектор приоритетов A<n,n> x W<n>. Таким образом находим Адамаров вектор Y<n>.

Разделим Адамаров вектор Y<n> на вектор приоритетов W<n>, получим вектор согласованности Z<n>. Далее, находим Х-разброс согласованности, т.е. среднее арифметическое элементов вектора согласованности. Затем вычисляем индекс согласованности, его значение не должно превышать 1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.

5) Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

Искомая стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 21.10.2007г., полученная сравнительным подходом составляет:

C'j = 1,444/3 x (540 000/0,824 + 945 000/1,385 + 1 350 000/2,347) = 920 308 руб.

Округленно составит 920 000 рублей.

2.3 Основные направления совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России

Учитывая необходимость и важность использования инновационных достижений и инновационной собственности (ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в том числе и в сфере оценочной деятельности.

В связи с ускорением научно-технического прогресса и его коммерциализацией серьёзной проблемой становится выявление (распознавание) новизны и значимости результатов исследовательской деятельности. В условиях бурного развития всех отраслей знаний специалистам все труднее отличать подлинные открытия от псевдооткрытий. По этим причинам, а также в связи со становлением и развитием отечественного рынка объектов ИС возник ряд новых научно-практических прикладных направлений, одним из важнейших среди которых может считаться оценочная деятельность. Многие трудности, с которыми специалисты сталкиваются в работе с ИС, обусловлены многообразием объектов ИС (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, программы для ЭВМ, базы данных и др.), несовершенством правовой базы и отсутствием качественного методического обеспечения процедур оценки.

Страницы: 1, 2, 3, 4