Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.

При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.

Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья - главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:

• выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;

•предоставление жилищных кредитов;

• выпуск жилищных ценных бумаг;

•образование и использование фондов развития жилищного строительства;

•привлечение средств банков;

•продажа на аукционах части построенного жилья;

•сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.

Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос -определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия:

•проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования;

•организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;

•обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;

•уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру;

• введение правил предоставления жилья гражданам без отделки.

Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития.

Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере.

Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.

Архитектурно-технические аспекты. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, эстетические и экологические требования, вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет способствовать уменьшению этих эксплуатационных затрат.

Важнейшая проблема - обеспечение экономии энергоресурсов, которая в новом жилищном строительстве может быть реализована за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергоснабжения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки и др. Конструктивными факторами являются применение слоистых конструкций наружных стен, применение окон с трехслойным остеклением, повышенная герметизация проемов. За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять модульную координацию и унификацию строительных конструкций и изделий. Предполагается развитие следующих систем жилых домов:

•для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные дома;

•для кооперативного, коллективного и коммерческого строительства - малоэтажные, сблокированные жилые дома высотой до четырех этажей;

•для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности.

Архитектурно-строительные системы должны учитывать природно-климатические особенности региона.

Важнейшей частью реализации программы является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, и в первую очередь капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий. В соответствии с законодательством капитальный ремонт такого жилья, включая приватизированные жилые помещения, должен осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. Основными направлениями работ по обновлению жилых домов первых массовых серий должны стать капитальный ремонт, модернизация зданий, повышение теплозащиты, улучшение архитектуры фасадов, реконструкция за счет надстройки.

Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий обеспечивает увеличение общей площади дома на 10-15%, сокращение теплопотерь на 5-7%, снижение себестоимости строительства на 10-15%. Важным элементом должна стать новая система проектирования жилья.

Совершенствование структуры производства основных видов строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства. Необходимо проводить дальнейшую структурную перестройку производственной базы домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства, развивать собственную производственную базу индустриального малоэтажного домостроения и производство эффективных кровельных материалов; нужны разработки и освоение производства автономных систем инженерного обеспечения. Важное значение приобретает использование комбинированных систем за счет сочетания конструкций крупнопанельного производства с конструктивными элементами из монолитного бетона.

Следует уделить внимание организации производства и повышению качества деревянных конструкций.

Преобладающее развитие должно получить производство и применение утеплителей.

Значительные изменения должно претерпеть производство кирпича. Необходимо разработать производство новых типов санитарно-технического оборудования.

Необходима перестройка системы механизации строительных работ в направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений и ручного инструмента.

Градостроительные аспекты, проблемы развития и управления жилищно-коммунальным хозяйством. Неотъемлемое условие решения жилищной проблемы -введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при эксплуатации, реконструкции и строительстве жилья. Градостроительные аспекты жилищной сферы будут реализовываться на трех уровнях: федеральном, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Нужно создать целостную систему законодательных и нормативных документов (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земельный и градостроительный кадастры). Конкретными мерами градостроительной политики должны стать:

•подготовка и введение в действие правовых актов по установлению в соответствии с градостроительными нормами границ земельных участков;

•введение положений по упорядочению прав на владение, пользование и распоряжение землей;

• правовое обеспечение возможности получения или приобретения для физических и юридических лиц земельных участков в собственность для реконструкции или строительства строений с жилыми и нежилыми помещениями.

Необходимо применение федерального законодательства и нормирования в градостроительстве, при создании уставов, разработке региональных норм социального жилища, сооружении объектов социального назначения и их сетей, а также при утверждении плотности застройки и требований к ее комплектности. На уровне органов местного самоуправления должны быть разработаны и введены в действие правоустанавливающие документы для города, его районов для жилищного строительства или реконструкции, а также порядок использования участков жилой застройки. Предполагается дальнейшее стимулирование широкого распространения индивидуальной и коллективной жилой застройки. Практическое создание рынка недвижимости возможно при постепенном, организационном, финансовом и правовом обеспечении системы регистрации недвижимости в едином реестре недвижимости. Необходимо принятие правовых актов о проведении конкурсов и аукционов по передаче или продаже земельных участков в городах и других населенных пунктах под жилую застройку.

Политика в области жилищно-коммунального хозяйства будет сконцентрирована на создании условий для сбалансированного с жилищным строительством развития инфраструктуры, обеспечении защиты интересов потребителей от предприятий-монополистов, расширении полномочий органов жилищных инспекций в части усиления контроля за осуществлением перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг.

Основными направлениями совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда являются: а) разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда; б) переход на договорные (контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; в)внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Необходимо создание двух взаимодействующих независимых структур: 1)служба заказчика, обеспечивающая эффективное управление жилищным фондом от лица собственника; 2)ремонтно-эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выполнении исключительно подрядных функций.

Организационное обеспечение. На федеральном уровне функционируют Межведомственная комиссия по вопросам реализации Государственной целевой программы «Жилище» и Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Большое значение для ускорения жилищной реформы должно иметь создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию.

Конечные результаты зависят прежде всего от организации работы органов исполнительной власти на местах, органов местного самоуправления. Целесообразно расширить возможности реализации программы «Жилище» для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, передав им некоторые права, которые сегодня в соответствии с действующими законодательными и нормативными актами, а также ведомственными инструкциями сосредоточены на федеральном уровне.

Возникает новый комплекс проблем, связанных с координацией усилий в области создания законодательной, нормативной базы и архитектурно-технической политики в жилищной сфере; обмена опытом и взаимной информацией; обеспечения прав граждан на жилище.

С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации «Жилищная инициатива», Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья как товара.

В Программе предложено семь систем - механизмов организации инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие общие принципы, как:

1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной сфере;

2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и соответствие каждой из систем законам «О собственности», «Об инвестиционной деятельности» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня инфляции и ставок банковского кредита;

4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки;

5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным нормам;

6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими коммерческими рисками.

Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу системы и механизмы небюджетного финансирования жилищной сферы ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации, гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан - еще и в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого психологического барьера и снятие целого ряда в действительности существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур ипотеки - т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе инвестиционной деятельности недвижимости.

В отличие от многих широко распространенных в странах со стабильной экономической ситуацией систем ипотечного инвестирования жилищной сферы, предусматривающих жилищные накопления или долгосрочные (ипотечные) кредиты под низкий процент с рассрочкой на 15-30 лет, практически все включенные в Программу системы инвестирования ориентированы на переходный к рыночным отношениям период с характерными для него высокими темпами инфляции, высокими ставками банковского кредита и острым дефицитом жилья, также накладывающими свой отпечаток на механизмы и условия инвестирования.

3.3. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья

Развитие ипотеки в России невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в российскую банковскую практику. При этом ее развитие возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, гак и для заемщиков кредитов.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Этим источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования:

1) модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения;

2) модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В настоящее время складывается несколько систем ипотечного кредитования. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Примером такой системы является ипотечная система «Форвардкредитинвест» наиболее схожа с действующей до настоящего времени системой кредитования инвестиционных проектов в народном хозяйстве, и именно по этой причине автор считает необходимым описать ее.

Основное назначение данной системы заключается в активизации деятельности на рынке новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного бизнеса - коммерческого застройщика, для которого жилье является не предметом потребления, а товаром и источником прибыли.

Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, и этим данная система в наибольшей мере сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым «хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере, система «Форвардкредитинвест» - чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и привлекающая в инвестиционный процесс свободные деньги юридических лиц под прибыль от продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.

В части заложенных в систему «Форвардкредитинвест» логики и механизмов кредитования основное ее отличие от традиционных схем обусловлено прежде всего включением элементов ипотеки и оформления кредитов под залог объекта (или части объекта) нового строительства и соответственно проистекающей из этого дробностью (порционностью) предоставляемого кредита по ходу строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в строительстве, данный кредит при оформлении залога по договоренности между банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен на 1 м2 жилья) размере под фиксированную долю жилья.

В программу кредитования данной системы входит также отработка способов контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями с другими инвесторами-компаньонами и способов защиты объекта ипотеки от двойного или многократного залога.

Система «Форвардкредитинвест» способна положительно воздействовать на ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако данная система по своей внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому в Программу не закладываются меры ее специальной государственной поддержки. Более того, муниципальным органам, принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на предоставление части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. Программой предусматриваются в этом плане лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально - 10% и максимально - 25% жилой площади в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний -муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и в последующем уже не должны изменяться в интересах инвестора застройщика.

Описанная выше система - механизм инвестирования, по нашему мнению, несмотря на некоторую жесткость в своей организации способна реально воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Ипотечный акционерный банк (ИАБ) г.Москвы с марта 1994г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30% от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70% суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.

Главная проблема внедрения этой модели в России - в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.

В условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья, подобная система все же позволяет привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья. Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Эту задачу решает модель ипотечной компании, которую пытается внедрить Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка. Этот банк предоставляет ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступает Ипотечная кредитная компания, которая приобретает у банка и распространяет ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами. Однако реализация подобной системы требует, прежде всего, специальных мер по развитию вторичного рынка.

Реалии российской экономики делают выдачу кредитов с фиксированной процентной ставкой слишком рискованной для банка. В подобной ситуации могут использоваться различные механизмы:

• индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару;

• равномерное ежемесячное погашение суммы основного долга с выплатой фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы долга при изменении официального размера минимальной заработной платы (используется Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка);

• инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), разработанный для России Институтом экономики города.

Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования, будет способствовать формирование структур, призванных целенаправленно решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их решение, подобных созданному в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996г. №1010 Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

Шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в России может стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования заемщиков.

Один из таких вариантов - погашение части первоначального взноса. С одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения, а с другой - правительство, уменьшая долю заемщика в первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов. В мировой практике доля заемщика в приобретенном жилье в 25-30% - это проверенная и рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного кредита цифра.

Другой способ - погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного вычисления размеров государственных субсидий на основе определения категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.

Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов субсидирования, Правительство сможет на новом уровне решать острую социальную проблему обеспечения населения жильем. Одним из элементов этой системы может стать гарантийная структура, проект которой был предложен начальником управления приватизации и поддержки предпринимательства Министерства экономики РФ. Аналогичная схема реализована при помощи всемирного банка в Аргентине и уже доказала свою эффективность. В обобщенном виде схема может быть представлена следующей последовательностью действий.

1. Правительство создает гарантийный фонд (далее именуемый Фонд) для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта.

2. Создание системы ипотечного кредитования желательно осуществлять за счет средств населения и коммерческих структур, в том числе банков. Целесообразно привлечь к этому и средства международных финансовых организаций.

3. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Расчет с банками производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом продать Фонду свои ценные бумаги, зафиксированные в соглашении с ним.

Банки - участники проекта выдают займы для финансирования производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится срок погашения, банки должны будут либо увеличить срок действия этих облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их Фонду. Фонд будет держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо при наличии спроса на рынке сможет продать их по рыночной стоимости.

Кроме того, Фонд может выступить в роли перестраховочной компании по отношению к фирмам, страхующим чистоту титула (отсутствие претензий на недвижимость - предмет ипотеки). Он может также выдавать гарантии погашения по ипотечным облигациям.

4. При такой схеме могут быть решены следующие проблемы:

а) появится универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании;

б) при объединении большого количества кредитных договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования.

5. Руководство Фондом, его активами поручается агенту Правительства России (возможно Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Предпочтительная юридическая форма для данного агента Правительства может быть представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого российскими финансовыми структурами.

6. Состав банков - участников проекта следует определять на основе критериев, выработанных Мировым банком, а именно: минимальные требования к размеру капитала, среднему доходу на акцию, уровню ликвидности и т.д.

7. Долговые обязательства банков-участников должны иметь три уровня защиты: во-первых, гарантия предоставляющего кредит банка; во-вторых, весь объем прав по 74ипотечному кредиту и недвижимости, обеспечивающей эти права в качестве залога; и в-третьих, гарантия Правительства РФ.

Предлагаемая система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную форму сбережений для многих российский инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, позволит перевести сбережения из более благополучных регионов страны в менее благополучные, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов, стимулирует жилищную строительную индустрию, позволит улучшить жилищные условия населения.

Кроме всего вышеизложенного для поддержки и способствования развитию ипотеки в России необходимо поощрять региональную инициативу. В качестве примера моделей, предлагаемых регионами, можно привести разрабатываемый автором подход применения системы ипотечных отношений при разработке концепции реализации жилого фонда, приобретаемого за счет средств ФРГ на территории Российской Федерации (на примере ООО «Жилищное общество Гальбштадт» Немецкого национального района Алтайского края). Разработка Концепции реализации жилого фонда, приобретаемого за счет средств ФРГ на территории Российской Федерации, производилась автором данной работы на примере ООО «Жилищное общество Гальбштадт» Немецкого национального района Алтайского края, являющегося дочерним предприятием совместного германо-российского товарищества (некоммерческой организации) в форме Общества с ограниченной ответственностью «Общество развития Гальбштадт» Немецкий национальный район Алтайского края (сокращенно - ООО «Общество развития Гальбштадт»). Одна из основных уставных целей организации - улучшение жилищных и социальных условий российских немцев на территории Российской Федерации.

Деятельность ООО «Общество развития Гальбштадт» финансируется из федерального бюджета ФРГ. На основании договора о совместной деятельности денежные средства передаются обществу в натуральной форме или в виде приобретенных жилых домов и (или) квартир, которые ООО «Жилищное общество Гальбштадт» реализует на условиях рассрочки платежа определенной категории физических лиц.

Наиболее приемлемым способом обеспечения уплаты покупателями полной суммы выкупной цены жилого дома и установление обременении, преследующих социально-политические цели, является ипотека (залог недвижимости). Именно ипотечными отношениями наиболее приемлемо установить правовой режим, при котором при неуплате выкупной цены взыскание обращается не на Покупателя, а на объект залога - жилой дом.

При этом устанавливаются запреты на последующий залог жилого дома (ст.342 ГК РФ), куплю-продажу и иное отчуждение (ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке»), аренду (ст.40 ФЗ «Об ипотеке»).

Запреты, устанавливаемые договором об ипотеке, как и иные сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано отказать покупателю в государственной регистрации сделок, противоречащих залоговым обязательствам, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Согласно ч.2 ст.8 и ст.131, 164 и 165 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Таким образом, залогодержатель (ООО «Жилищное общество Гальбштадт») будет защищен от противоправных действий залогодателя. Разумеется, это не исключает совершения залогодателем незаконных сделок с заложенным имуществом. Однако такие сделки будут являться либо ничтожными, либо недействительными и не будут создавать юридических последствий (ст. 167-168 ГК РФ).

Необходимо отметить, что все предлагаемые в рамках концептуальных направлений схемы предусматривают возникновение права собственности у покупателя (государственную регистрацию на его имя) непосредственно после совершения сделки, а не после осуществления полного расчета. Это продиктовано двумя обстоятельствами. Во-первых, переход права собственности возлагает бремя содержания недвижимого имущества на нового собственника - покупателя. А во-вторых, предметом ипотеки (залога недвижимости) может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

Существует два направления деятельности ООО ««Общество развития Гальбштадт»: 1) реализация жилищного фонда, находящегося в собственности ООО ««Общество развития Гальбштадт», проживающим в нем жильцам (направление I); 2) приобретение жилых домов ООО «Общество развития Гальбштадт» у третьих лиц с последующей продажей его определенной категории граждан (направление II). Для реализации первого направления деятельности были разработаны следующие три варианта, возможные к применению в ходе реализации проекта.

Схема № 1. ООО «Жилищное общество Гальбштадт» предоставляет покупателю целевой заем. Суммой, полученной согласно договору займа, покупатель оплачивает цену недвижимого имущества и приобретает на него право собственности. Затем ООО «Жилищное общество Гальбштадт» в обеспечение договора займа заключает Договор ипотеки, удостоверяемый нотариально, и регистрирует его в учреждении юстиции. Схема предусматривает наличие между ООО «Жилищное общество Гальбштадт» трех договоров и выглядит следующим образом:

На рис.3.3.1. применены следующие обозначения: C_g) - государственная регистрация.

Договор купли-продажи - регистрация прав физического лица 1,5 ММРОТ - 125,26 руб. Регистрация залога для юридического лица 10 ММРОТ - 834,90 руб.

Расценки установлены Постановлением Главы Администрации Алтайского края № 158 от 19 марта 1998г. и в указанных размерах применяются только на территории Алтайского края. Вышеуказанные суммы установлены без включения НДС.

Расходы по регистрации договора купли-продажи целесообразно возложить на покупателя - физическое лицо. В случае осуществления государственной регистрации за счет юридического лица плата оставляет 15 ММРОТ - 1252,55 руб. без учета НДС. При оплате наличными деньгами также взимается налог с продаж в размере 5% от суммы (величина ставки налога с продаж в размере 5% установлена на территории Алтайского края).

Величина минимального месячного размера оплаты труда (ММРОТ) устанавливается федеральным законом. Все расчеты произведены исходя из действующего на 17 июня 1999г. размера ММРОТ в сумме 83,49 руб. Величина ставки налога с продаж устанавливается законом субъекта Федерации в пределах верхней границы в размере 5%, установленной федеральным законом. Величина платы за государственную регистрацию устанавливается нормативным актом субъекта Федерации.

(Н) - нотариальное удостоверение договора (сделки) является обязательным для договора об ипотеке (чЛ ст. 10 ФЗ «Об ипотеке», ст.339 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (абзац 3 п.1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке», п.4 ст.339 ГК РФ).

За удостоверение договора взимается государственная пошлина (при удостоверении частным нотариусом - тариф) в размере 1,5% от суммы сделки. Полномочия государственного и частного нотариусов при удостоверении сделок, являющихся предметом предлагаемой программы, равны. В зависимости от удобства территориального расположения можно пользоваться услугами как частного нотариуса, так и государственного. Однако целесообразнее прибегать к услугам частного нотариуса, поскольку последний проявляет большее внимание и заинтересованность, так как получаемый им тариф является его доходом. Размеры оплаты за нотариальные услуги определяются законом «О государственной пошлине» и едины на всей территории Российской Федерации. Все платежи, определенные законом «О государственной пошлине», не облагаются НДС.

Вместе с тем схема № 1 имеет очевидные объективно-правовые недостатки. Договор ипотеки можно заключить только после возникновения права собственности на жилой дом (п.1 ст.6 ФЗ «Об ипотеке» и абзац 4 п.2 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). То есть, наблюдается разрыв между моментом заключения и государственной регистрации договора купли-продажи и моментом совершения сделки залога. После оформления права собственности на жилой дом покупатель может всячески уклоняться от заключения договора залога, несмотря на ранее принятые обязательства. Конечно можно понудить покупателя к заключению договора ипотеки в судебном порядке (например, предусмотреть это предварительным договором). Однако заключение такого договора потребует дополнительных расходов на его нотариальное удостоверение. Кроме того, такая схема предполагает, что на заключительном этапе сделки инициативная роль будет принадлежать ООО «Жилищное общество Гальбштадт» при явной незаинтересованности покупателя. Это, в свою очередь, увеличивает объем работы ООО «Жилищное общество Гальбштадт», что представляется нецелесообразным.

Схема № 2 предполагает использовать положения ст.77 ФЗ «Об ипотеке», согласно которой жилые дома, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома.

Эта схема предполагает участие в сделке лица со специальной правоспособностью (лицензией) - банка или иной кредитной организации. ООО «Жилищное общество Гальбштадт» такой специальной правоспособностью не располагает, а займы, которые оно может предоставлять, не попадают под действие вышеуказанной ст.77. Также необходимо учитывать, что ипотечное кредитование жилых домов, обремененных правом проживания в них жильцов, является малопривлекательным. В нынешних российских реалиях это возможно лишь при условии депозитного обеспечения и уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному залогом (выкуп права требования по кредитному договору).

Договор финансирования под уступку денежного требования заключают, с одной стороны, банк, а с другой - финансовый агент. Согласно ст.825 ГК РФ в качестве финансового агента может выступать организация, имеющая специальную лицензию (на примере г. Москвы - небанковская кредитная организация). Такой правоспособности (наличия лицензии) у ООО «Жилищное общество Гальбштадт» нет.

Вместо ООО «Жилищное общество Гальбштадт» договор цессии (уступки требования) может заключаться с другим лицом, предоставляющим финансирование под уступку денежного требования (при наличии лицензии).

Договор по уступке прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, согласно п.3-4 ст.47 ФЗ «Об ипотеке» должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Очевидным недостатком данной схемы является необходимость лицензии на совершение операции по финансированию под уступку денежного требования. Без совершения указанной операции ни один банк (если только это не свой банк) не откроет кредитную линию по ипотечному кредитованию покупки жилых домов, обремененных правом жильцов на проживание в них. Кроме того, банк за свои услуги возьмет комиссию, размер которой, вследствие удаленности от основных рынков финансовых услуг, видимо будет значительным. Наряду с расходами, вызванными двойным нотариальным удостоверением и двойной государственной регистрацией, комиссия банка приведет к росту затратной части реализации проекта.

Таким образом, вышеуказанная правовая схема не является оптимальной.

Схема № 3 сводит до минимума количество документально оформляемых сделок, связанных с реализацией жилого фонда, и соответственно минимизирует расходы на реализацию проекта в целом.

Согласно данной схеме ООО «Жилищное общество Гальбштадт» заключает с покупателем нотариально удостоверяемый договор купли-продажи, в котором в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ специально оговаривается, что до полной оплаты жилой дом находится в залоге (состоит в ипотеке), с наложением запретов на последующий залог, продажу или иное отчуждение, аренду или иное обременение заложенного имущества.

На рис.3.3.3. использовались следующие обозначения:

('"ri) - реализация права собственности на жилой дом покупателя и договора купли-продажи за его счет (1,5+1,5=3 ММРОТ=250,47 руб.).

(R?) - регистрация ипотеки юридического лица - ООО «Жилищное общество Гальбштадт» (10 ММРОТ=834,9 руб. + НДС 20%).

Поскольку договору купли-продажи жилого дома в кредит с возникновением залога придается нотариальная форма, то требование о нотариальной форме договора ипотеки считается соблюденным и залог недвижимости возникает одновременно с правом собственности покупателя на жилой дом с момента государственной регистрации вышеуказанной сделки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7