Дипломная работа: Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы и его совершенствование

Но если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием деньгами, превышают сумму процентов, то он вправе требовать возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Существует единственная возможность избежать ответственности за нарушение денежного обязательства. Это – просрочка кредитора. Что это такое? Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. В этом случае должник не обязан платить проценты. Так, например, арендодатель сменил расчетный счет, не предупредив об этом арендатора, а последний внес деньги на старый расчетный счет. В этом случае просрочка платежа произошла по вине арендодателя и арендатор не несет ответственности за несвоевременную оплату.

Кроме того, просрочка кредитора дает право должнику на возмещение вызванных просрочкой убытков, если только кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечает.

Если должник не исполняет свои обязательства…

…то их могут исполнить другие лица. Например, гражданин заключил договор с организацией на ремонт ванной (замена протекающих кранов, устранение протечек и т. д.), но данная организация в предусмотренный срок не выполнила свои обязательства, тогда гражданин вправе привлечь других лиц к ремонту, а все расходы отнести на счет первоначальной организации. Такое право предоставлено статьей 397 ГК РФ, где сказано, что при неисполнении должником обязательства выполнить определенную работу или оказать услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Ст. 475 ГК РФ прямо предусмотрено, что если по договору купли-продажи продавец передаст товар (например квартиру) с недостатками, которые не были им оговорены, то покупатель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким же правом обладает арендатор по договору аренды. Так, если арендодатель сдал в аренду имущество с недостатками, которые препятствуют пользованию им, то арендатор вправе устранить недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, а все расходы отнести на счет арендодателя (ст. 612 ГК РФ).

Должник несет ответственность при неисполнении или ненадлежащем исполнении не только за свои собственные действия, но и за действия своих работников. Также должник является ответственным и за действия третьих лиц, если законом не предусмотрено иное. Так, например, арендатору предоставлено право заключить договор субаренды, передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. То же самое относится и к договору подряда. Например, заказчик заключает договор строительного подряда с подрядчиком, в договоре указано, что подрядчик обязуется выполнить обязательства лично. Но, несмотря на это, подрядчик заключает договор субподряда[32]. В этом случае подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.

2. Государственное регулирование аренды недвижимости

2.1 Государственное регулирование договора и права аренды

Данное направление работ ведет Управление недвижимости Департамента. Это подразделение уникально по своей истории.

Постановлением Президиума Московского Совета от 21 сентября 1937 года в составе Жилищного управления Моссовета был образован Отдел нежилых помещений, на который возлагались функции по изысканию и распределению конторских, торговых, складских и производственных помещений и контролю за их содержанием.

Особую значимость работа отдела получила в послевоенный период, когда Москва восстанавливалась и перестраивалась. Не без участия его специалистов претворялись в жизнь городские программы по ликвидации ветхого и малоценного фонда.

Как правило, к большим праздничным датам обновлялся облик столицы: выселялись из подвалов жильцы, а помещения переводились в нежилой фонд; высвобождались здания для сноса или реконструкции под олимпийские объекты; к юбилеям города явно молодела его центральная часть.

К функциям отдела добавилось распределение помещений в новостройках[33].

До образования Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы Моснежилотдел, ставший впоследствии Управлением недвижимости, находился в подчинении разных городских структур: Мосгорисполкома, Главмосжилучета, Комитета приватизации муниципальной собственности, Москомимущества.

Это было связано с переходом городского хозяйства на новые экономические условия и с реорганизацией органов управления.

Когда Управление недвижимости стало подразделением Департамента, показатель эффективности его работы был определен размером арендной платы за нежилые помещения, а гордостью Департамента стало ежегодное увеличение доходов, поступающих в бюджет города.

Основные функции подразделения остались прежними, но его деятельность стала вестись в соответствии с современным экономическим и техническим уровнем. Управление оснащено персональными компьютерами, в работе используются автоматизированные базы данных.

Так, в работе с новостройками мониторинг нежилых помещений, поступающих в городскую собственность по итогам реализации инвестиционных проектов, ведется путем инспектирования строящихся и реконструируемых объектов, создания электронного каталога долей города, внесения предложений и контроля за исолнением решений по использованию принятой в эксплуатацию недвижимости.

В настоящее время Управление недвижимости ведет работу по следующим направлениям:

·  учет государственного и муниципального имущества;

·  размещение муниципальных и федеральных организаций;

·  размещение негосударственных организаций;

·  размещение режимных организаций и работа с помещениями специального назначения;

·  размещение общественных организаций и творческих союзов;

·  размещение религиозных организаций.

Аналитической проработкой выявляемых или назревших проблем по вопросам, входящим в компетенцию Управления недвижимости, а также выполнением экстренных заданий занимается отдел анализа и работы с оперативными поручениями.

Так, в конце 90-х годов новым направлением работы подразделения стало управление объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы и входящими в состав кондоминиумов.

В процессе решения проблем создания и деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) и формирования кондоминиумов в Москве с участием Управления недвижимости были установлены порядок передачи в управление и условия дальнейшего использования нежилых помещений в жилых домах, организация эксплуатации которых осуществляется ТСЖ.

Процесс управления недвижимым имуществом города, передаваемым в пользование юридическим и физическим лицам, осуществляется путем подготовки распорядительных документов разного уровня: Департамента, Правительства и Мэра Москвы, Минимущества РФ, а также выполнения поручений, распорядительных и нормативных актов руководящих органов города и Российской Федерации.

В задачи Управления недвижимости входит соблюдение интересов Москвы как субъекта РФ. Совместно с Министерством имущественных отношений РФ ведется работа по вовлечению в хозяйственный оборот объектов федеральной собственности, расположенных на территории Москвы.

Обеспечение функций столицы государства по размещению у себя представительств иностранных держав возложено на отдел помещений специального назначения, а с представительствами территориальных образований России занимается отдел по работе с оперативными поручениями.

Приметой нашего времени стали: торговые дома Российской Федерации, городов России и различных фирм; многочисленные учреждения банковской системы; сеть социально-ориентированных магазинов, торгующих по сниженным ценам ("ДИКСИ", "Продмик", "Копейка"). Работу с ними ведет отдел по размещению негосударственных организаций.

Поддержку культуры и искусства в хозяйственных вопросах осуществляет отдел по размещению культурно-просветительных организаций, участвуя в реализации таких постановлений Правительства Москвы, как "О передаче театрально-концертным организациям в оперативное управление зданий и помещений", "О расширении и закреплении имущественных прав детских школ искусств, музыкальных школ и художественных школ" и др.

За десять лет работы Департамента были решены вопросы по упорядочению прав пользования помещениями:

·  образовательных учреждений культуры - общей площадью 162 243 кв. м;

·  театрально-концертных учреждений -212 691 кв. м;

·  мастерских творческих союзов - 150000 кв.м.

Решается вопрос о первоочередных мерах по воссозданию московской кинематографии как отрасли городского хозяйства, располагающей недвижимым имуществом на площади 252 000 кв. м. С 1993 года в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации № 281-рп "О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества" осуществляется поэтапная передача в собственность или пользование различных конфессий помещений для культовых, учебных, благотворительных и административных целей.

За указанный период отделом по размещению религиозных организаций освобождены и переданы помещения общей площадью 382 830 кв. м, в том числе:

·  Русской православной церкви (Московскому Патриархату): 9 монастырей, 9 подворий, 188 храмов и других строений площадью 300 905 кв. м;

·  старообрядческой церкви - 18 163 кв. м;

·  мусульманским объединениям - 8 609 кв. м;

·  еврейским религиозным общинам - 32 761 кв. м;

·  Римско-католической церкви - 8 527 кв. м;

·  англиканской церкви - 1 890 кв. м;

·  объединениям Евангельских христиан-баптистов - 6 832 кв. м;

·  Евангелическо-лютеранской церкви - 1 848 кв. м;

·  Обществу сознания Кришны - 651 кв. м;

·  буддийским объединениям - 770 кв. м;

·  Армянской церкви - 1 874 кв. м.

В период активизации общественно-политических движений отделом по размещению общественных организаций и творческих союзов были обеспечены помещениями в Москве общей площадью свыше 120 тыс. кв. м различные партии, ассоциации, благотворительные фонды и т. д., включая организации ветеранов и инвалидов, которым уделялось особое внимание.

Обеспечить работу Управления недвижимости можно, зная Москву не по карте, а на память. Большую часть своей жизни посвятил этой работе один из старейших сотрудников управления, недавно ушедший на заслуженный отдых, Меламуд Н.И., деятельность которого отмечена грамотой Мэра Москвы. Долго и преданно служат своему делу руководители управления.

Многие тома служебных записок о московских зданиях и сооружениях собраны архивом Департамента, начавшим свою историю также со времен отдела нежилых помещений. И автор этого "собрания сочинений" не известный писатель о Москве Владимир Гиляровский, а сотрудники Управления недвижимости, истинные москвоведы.

Нормативно-правовая база

Постановление Правительства Москвы № 810-ПП от 18.09.2007

Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008-2010 годы

Постановление Правительства Москвы № 802-ПП от 11.09.2007

О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. № 200-ПП

Постановление Правительства Москвы № 629-ПП от 31.07.2007

О реализации в 2007 и последующих годах отдельных решений правительства Москвы об установлении арендной платы в особом порядке

Постановление Правительства Москвы № 195-ПП от 20.03.2007

О порядке использования результатов массовой оценки стоимости объектов нежилого фонда в городе Москве

Постановление Правительства Москвы № 926-ПП от 21.11.2006

Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы

Постановление Правительства Москвы № 327-ПП от 23.05.2006

Об итогах реализации концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 года

Постановление Правительства Москвы № 207-ПП 21.03.2006

О мерах дополнительной поддержки федеральных организаций и учреждений в 2006-2007 годах

Постановление Правительства Москвы № 340-РП от 06.03.2006

О порядке оформления договоров аренды на гаражи и машиноместа в жилых домах с подземными гаражами-стоянками, относящимися к собственности города Москвы

Постановление Правительства Москвы № 1105-ПП от 28.12.2005

О применении методов массовой оценки стоимости недвижимого имущества при принятии управленческих решений в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы и расположенных в городе Москве

Постановление Правительства Москвы № 968-ПП от 29.11.2005

О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП

Постановление Правительства Москвы № 964-ПП от 29.11.2005

О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП

Постановление Правительства Москвы № 648-ПП от 23.08.2005

О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона

Постановление Правительства Москвы № 520-ПП от 19.07.2005

О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы

Постановление Правительства Москвы № 838-ПП от 30.11.2004

О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году

Постановление Правительства Москвы № 443-ПП от 29.06.2004

Об утверждении категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, которым ставка арендной платы на 2005 год устанавливается в особом порядке

Постановление Правительства Москвы № 362-ПП от 01.06.2004 года

Об итогах работы Департамента имущества города Москвы и Департамента земельных ресурсов города москвы за 2003 год и задачах на 2004 год по управлению имуществом города Москвы

Постановление Правительства Москвы № 861-ПП от 14.10.2003

Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы

Постановление Правительства Москвы № 251-ПП от 15.04.2003

Об утверждении примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы

Постановление Правительства Москвы № 778-ПП от 28.08.2001

Об утверждении положения об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Москвы

2.2 Цена и иные правовые средства государственного регулирования на рынке недвижимости

К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

Для последовательного раскрытия содержания сформулированной задачи следует раскрыть, детализировать трактовку таких понятий, как:

·  государственное регулирование и система механизмов регулирования (области воздействия) на рынках недвижимости,

·  недвижимость государственного собственника на рынках недвижимости и эффективное управление этой недвижимостью в условиях формирования и развития отечественного рынка.

Поиск решения необходимо начинать с систематизации регулирующих рынок недвижимости механизмов и дифференцирования областей их воздействия.

Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.

О государственном регулировании

Содержание понятия государственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общую функциональную модель управления. Характерными для функциональной модели являются следующие положения:

·  функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа,

·  функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),

·  функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),

·  регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды,

·  регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).

Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулирования на рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательства государства. Например в США и Великобритания оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.

Система регулирующих механизмов. Области воздействия

Содержание понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.

Напомним эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.

Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае -объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения[34].

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.

В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:

(1)  участники рыночного обмена - покупатели и продавцы,

(2)  собственно товары рыночного обмена,

(3)  пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,

(4)  рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.

Рассмотрим названные области воздействий (1)-(4) более подробно.

Так, что касается участников рыночного обмена (I): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

·  легально появились и были бы в достаточном количестве,

·  были бы кредитоспособны,

·  не были монополистами,

·  не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

Товары рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

·  недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;

·  был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею,

·  были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

·  нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,

·  достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,

·  ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),

·  ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.

Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4)[35], необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

·  введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),

·  классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,

·  контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.

Организационно-правовые и организационно-экономические механизмы

Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов[36].

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

·  общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,

·  разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

·  разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

·  регистрация недвижимости и сделок с нею,

·  учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

·  лицензирование профессиональной деятельности,

·  стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

·  стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов,

·  стандарты этики),

·  обязательное страхование профессиональной деятельности,

·  контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

·  программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,

·  порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

·  порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,

·  методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

·  методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,

·  финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи,", порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

Механизмы регулирования и три ветви власти

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Приведенная ниже Таблица 1 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

·  при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

·  при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

·  при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

·  при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 1. Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

Заключение

Аренда — это вид предпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которой собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендатору) за согласованную арендную плату.

Объектами аренды могут быть участки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое и движимое имущество, включая здания и сооружения, промышленные и другие комплексы, оборудование, машины, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Например, можно сдать в аренду плодоносящий сад с правом сбора и продажи яблок, но нельзя сдать в аренду только яблоки, можно сдать в аренду разбрасыватели удобрений, но не сами удобрения (см. ст. 607 ГК РФ).

Принципиальное отличие сдачи имущества в аренду от его продажи в кредит состоит в том, что при аренде нет перехода права собственности на имущество, обладателем которого остается арендодатель, а арендатор получает право владеть и использовать это имущество, но не продавать его, не дарить, не менять, т.е. не распоряжаться им по своему усмотрению.

Список используемой литературы

1.  Ашихмин И.М., Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров, Рофэр, 2006.

2.  Бачурин Д., Аренда квартиры, Астрель-СПб, 2007.

3.  Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005.

4.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.

5.  Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 184.

6.  Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг, 2007.

7.  Государственная регистрация недвижимости. Вып. 3. Земля и другие природные ресурсы: правовые акты, рекомендации: В 2-х т. Барнаул, 2000. Т. 2. С. 241.

8.  Гибало Н.П., Захарова М.А. Арендные отношения в современной экономике России // Проблемы новой политической экономии. – 2004. - №4.

9.  Захарова М.А. Аренда в системе экономических отношений // Проблемы новой политической экономии. – 2006. - №3. – С. 129-133 (0,6 п. л.).

10.  Захарова М.А. Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий // Проблемы новой политической экономии. – 2005. - №2. – С. 128-132 (0,6 п. л.).

11.  Захарова М.А. Лизинг как способ снижения внутренних противоречий аренды // Проблемы новой политической экономии. – 2005. - №4. – С. 102-106 (0,6 п. л.).

12.  Захарова М.А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. – Алмата: Туран, 2006.

13.  Захарова М.А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. - Системный анализ. – 2006. - №2. – С. 116-120 (0,5 п. л.).

14.  Захарова М.А. Крупный бизнес в системе арендных отношений / Россия в экономических системах всемирного хозяйства: XXI век – судьба крупного бизнеса (экономические очерки) / Под редакцией профессора М. А. Терентьева. – Ярославль: ЯГПУ, 2006. – С. 166-175 (0,6 п. л.).

15.  Захарова М.А. Природа рисков при финансовой аренде (лизинге) / Инновационное развитие экономики: теория и практика: Материалы VI международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов / Ответственный за выпуск профессор В.Н. Завьялов, доцент Е.В. Сапир. – Часть II. - Ярославль: ЯрГУ, 2005. – С. 129-132 (0,3 п. л.).

16.  Консультант Плюс.

17.  Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2007. Ч. 2. С. 300.

18.  Морозова Ж.А., Операции с недвижимостью: учет и налоги, Налог-инфо, 2008.

19.  Обзоры законодательства. Новое в Московском законодательстве.

20.  О государственном кадастре недвижимости, 2008.

21.  Постановление Правительства РФ от 05.01.95 № 14 "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом".

22.  Постановление Правительства РФ от 27.11.04 № 691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом".

23.  Письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ от 08.12.93 № 143/ЮУ-4-15/194н "О сроках и порядке исчисления в бюджет дивидендов и арендной платы".

24.  Приходько И.А., Пацация М.Ш. Сделка перенайма недвижимости подлежит государственной регистрации // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юридическая литература, 2002.

25.  Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // В кн.: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003.

26.  Сметанин А. Правовой механизм использования и распоряжения федеральным недвижимым имуществом, находящимся за рубежом // Право и экономика. 2007. № 1.

27.  СЗ РФ. 1998 № 27 Ст. 3200.

28.  Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008.

29.  Семенихин, Аренда имущества. Правовые аспекты, бухгалтерский учет и налогообложение, ЭКСМО, 2006.

30.  http://www.consultant.ru/law/review/144931.html.

[1] Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 56.

[2] Захарова М.А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. - Системный анализ. – 2006.

[3] Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 72.

[4] Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 61.

[5] Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005.

[6] Захарова М. А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. – Алмата: Туран, 2006, 117.

[7] Захарова М. А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н. А. Некрасова. - Системный анализ. – 2006.

[8] Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008, 113.

[9] Постановление Правительства РФ от 05.01.95 № 14 "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом.

[10] Сметанин А. Правовой механизм использования и распоряжения федеральным недвижимым имуществом, находящимся за рубежом // Право и экономика. 2007. № 1.

[11] Постановление Правительства РФ от 27.11.04 № 691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом.

[12] Письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ от 08.12.93 № 143/ЮУ-4-15/194н "О сроках и порядке исчисления в бюджет дивидендов и арендной платы.

[13] http://www.consultant.ru/law/review/144931.html. Обзоры законодательства. Новое в Московском законодательстве.

[14] СЗ РФ. 1998 № 27 Ст. 3200.

[15] Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2007. Ч. 2. С. 300.

[16] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 184.

[17] Государственная регистрация недвижимости. Вып. 3. Земля и другие природные ресурсы: правовые акты, рекомендации: В 2-х т. Барнаул, 2000. Т. 2. С. 241.

[18] Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг, 2007, 18.

[19] Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005.

[20] Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг, 2007, 54.

[21] Судебная защита прав на недвижимое имущество. М., 2003. С. 132 – 133.

[22] СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

[23] СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

[24] Закон РФ "Об образовании" от 10.07.1992 N 3266-1 (ред. от 21.07.2005), ст. 39 // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс" (с изм. и доп., вступившими в силу с 12.08.2005); Федеральный закон от 22.08.1996 N 125-ФЗ (ред. от 21.04.2005) "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4135. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

[25] Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 N 283 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве лесного хозяйства" // СЗ РФ. 2004. N 25. Ст. 2565. См. п. 1: "Федеральное агентство лесного хозяйства является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере лесного хозяйства".

[26] Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492.

[27] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 520.

[28] Приходько И.А., Пацация М.Ш. Сделка перенайма недвижимости подлежит государственной регистрации // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юридическая литература, 2002. С. 72 – 78.

[29] Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

[30] Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // В кн.: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 124.

[31] Захарова М.А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. - Системный анализ. – 2006.

[32] Захарова М. А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н. А. Некрасова. - Системный анализ. – 2006.

[33] Захарова М.А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. – Алмата: Туран, 2006.

[34] Борисов А.Н. , Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)", 2005.

[35] Захарова М. А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. – Алмата: Туран, 2006.

[36] Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг, 2007, 47.