Прежде всего, хотелось бы отметить, что оба эти вопроса взаимосвязаны. Так, отсутствие единого субъекта, представляющего арендодателя, позволяет манипулировать с вопросом о порядке учета арендной платы. Гражданское законодательство в решении данного вопроса полностью полагается на волю сторон договора аренды публичного имущества. В свою очередь, отсутствие единого порядка в законодательстве позволяет по-разному регулировать данные отношения.

Так, к примеру, ранее действовавшее письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ[12] устанавливало порядок уплаты арендной платы при сдаче в аренду объектов недвижимости и других основных средств комитетам по управлению имуществом на основании заключенных ими договоров аренды с арендаторами в соответствии с Указом Президента РФ от 14.10.92 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду».

Установленный указанным письмом порядок предусматривал ежемесячное перечисление арендной платы в соответствующий бюджет, в отличие от практики зачисления такой платы на расчетные счета комитетов по управлению имуществом с последующим перечислением ее в соответствующий бюджет.

Более того, арендная плата поступает на счет балансодержателя в случае, когда на имущество находится на балансе у балансодержателя и последний несет определенные расходы по содержанию этого имущества. В частности, движимое имущество, которое предприятие, организация и учреждение имеет право сдавать в аренду. В этом случае при сдаче имущества в субаренду получаемая арендная плата должна включаться у балансодержателя в состав нереализованных доходов и распределяться в установленном порядке в составе валовой прибыли.

В свою очередь, Федеральный закон «О железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153 устанавливает особый порядок распоряжения имуществом предприятий железнодорожного транспорта, перечисления и использования средств, полученных от операций с этим имуществом, согласно которому средства, полученные от сдачи в аренду недвижимого имущества, подвижного состава и контейнеров, находящихся в федеральной собственности, зачисляются в общую сумму доходов предприятий железнодорожного транспорта и могут направляться только на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производительных мощностей и строительство объектов социальной сферы указанных предприятий, на балансе которых находится это имущество.

В то же время Федеральный закон «О науке и государственной научно-технической политике» от 12.07.96 в ст. 6 предусматривает порядок, согласно которому доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и используются указанными организациями в качестве источника дополнительного бюджетного финансирования содержания и развития их материально-технической базы.

Постановление Правительства Москвы от 19.06.07 № 486-ПП «О порядке учета доходов от сдачи в аренду государственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы» устанавливает свой порядок учета доходов бюджета г. Москвы, получаемых от сдачи в аренду государственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы, согласно которому, в частности:

· платежи арендаторов в полном объеме зачисляются в состав доходов бюджета г. Москвы и учитываются в качестве доходов от использования имущества в соответствии с бюджетной классификацией;

· арендодателями обеспечивается контроль над перечислением арендаторами государственного имущества арендной платы в бюджет г. Москвы…[13]

Таким образом, можно заключить, что в современном российском законодательстве отсутствует единый механизм поступления, учета и расходования средств, поступающих от аренды публичной собственности. Однако и существующие различные порядки предусматриваются вне зависимости от какого-либо определенного, общепринятого критерия, способного как обеспечить максимально эффективное использование публичного имущества, так и исключить возможные злоупотребления.

В этой связи актуальным является и вопрос о фигуре балансодержателя. Не являясь, согласно нормам гражданского законодательства, субъектом договора аренды публичного имущества, балансодержатель, тем не менее, присутствует в договоре на стороне арендодателя, приобретая право участвовать в решении вопроса арендной платы. Так, только после принятия постановления Правительства РФ от 30.07.98 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»[14] был установлен новый порядок внесения арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом, согласно которому арендная плата должна была перечисляться не балансодержателю, а на лицевой счет соответствующего территориального органа Минимущества (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), т.е. полноценному субъекту договора аренды публичного имущества. Установление такого порядка должно было способствовать исключению злоупотреблений со стороны балансодержателей по расходованию государственных денежных средств. Как было отмечено выше, одной из задач Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом на сегодняшний день является принятие мер, обеспечивающих поступление в федеральный бюджет наряду с другими доходов от использования федерального имущества. Думается, в данном случае речь может идти и о доходах от сдачи федерального имущества в аренду.

Однако и в этих условиях, на наш взгляд, сохраняются условия для возможных злоупотреблений. Можно сказать, что такая проблема существовала всегда. Д.И. Мейер, в частности, отмечал, что государственные органы, заключившие договоры от имени казны, «не только не имеют интереса охранять ее выгоды, но даже из личных корыстных побуждений могут действовать прямо к ее ущербу»[15]. М.И. Брагинский, анализируя, как данная проблема решалась в дореволюционной России, вспомнил о Положении, о казенных подрядах и поставках, где, в частности, говорится: «Договоры, с казной заключаемые, должны быть хранимы столь твердо, паки они были за собственноручным подписанием императорского величества. Если бы даже по обстоятельствам польза обеих действующих сторон требовала… оставить действие договора, а также обе стороны были на то согласны, то они не могут иметь места без разрешения высшего начальства»[16].

Представляется, что существующая свобода в решении вопроса арендной платы в договоре аренды публичного имущества должна быть ограничена. Речь, однако, идет об ограничениях, вводимых исключительно в гражданском законодательстве. Данные, частноправовые нормы, хотя и находятся под воздействием публично-правовых начал, призваны не формировать, а обеспечить публичные интересы. Более того, наличие данных норм в ГК РФ раз и навсегда позволит решить так называемую проблему законотворчества субъектов. Отношения по аренде публичного имущества в субъектах РФ регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом. К сожалению, на сегодняшний день нет должного научного объяснения всех процессов формирования законодательства в субъектах РФ, каждый регион вершит свое законодательство и старается поменьше информировать федеральный центр и своих соседей о своем положении. Это объясняется как желанием субъектов РФ скрыть свои недоработки от «посторонних глаз», так и боязнью того, что центр, узнав о фактах противоречия регионального законодательства федеральному, постарается принять меры по отмене коллизионных актов регионального уровня. В результате этого федеральные органы государственной власти недостаточно проинформированы о состоянии законодательства субъектов РФ. Последние, в свою очередь, живут и претворяют в жизнь собственное законодательство, зачастую противоречивое.

Так, Закон о порядке управления объектами права собственности Алтайского края предусматривает положение о том, что данные о задолженности по арендной плате, подлежащей перечислению в краевой бюджет, передаются комитетом по управлению имуществом края в Государственную налоговую инспекцию по Алтайскому краю для взыскания недоимок и применению санкций к арендаторам, своевременно не перечислившим арендную плату или перечислившим ее в неполном размере[17]. Представляется, что гражданско-правовая природа арендной платы не должна вызывать сомнений. В данном случае налицо вмешательство публичных начал в частноправовую сферу. Арендные отношения - это сфера регулирования гражданского, а не налогового законодательства, несмотря на то, что одним из субъектов договора, в данном случае арендодателем, выступает публично-правовое образование.

Думается, именно гражданское законодательство должно регулировать все вопросы, связанные с определением порядка, условий и сроков внесения арендных платежей по договорам аренды публичного имущества. В этой связи целесообразно считать незаключенным договор аренды публичного имущества, в котором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Тем самым следует исключить действие правила, установленного ГК РФ, согласно которому в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды с участием публичной собственности преследует, как правило, публичные интересы. В связи с этим именно законом и должен предусматриваться юридический механизм, обеспечивающий контроль над соблюдением этих публичных интересов. В частности, свобода усмотрения государственного чиновника по определению условий договора должна быть сведена к минимуму. В то же время договор аренды является частью имущественного оборота, участники которого стремятся к установлению длительных и стабильных отношений. Обеспечить их соответствующими гарантиями - задача современного законодательства.

Представляется, что в данном случае необходимо, чтобы гражданское законодательство содержало императивные нормы, регулирующие условия о цене в договоре аренды публичного имущества, а именно нормы следующего характера:

1) определяющие порядок учета и расходования арендной платы;

2) предусматривающие единую методику определения размера арендной платы в отношении однородных объектов публичной собственности;

3) регулирующие порядок установления стартовых цен арендных объектов, включая пересмотр и индексацию ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости.

Наличие указанных норм позволит:

· добиться цели заключения договора аренды публичного имущества, т.е. эффективного использования объектов публичной собственности;

· избежать злоупотреблений со стороны как арендодателя, так и арендатора;

· обеспечить условия для цивилизованного имущественного оборота.

1.5 Договор как основное средство на рынке арендных отношений

Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование[18].

Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор аренды представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных на передачу индивидуально-определенных вещей в пользование[19]. Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров:

· направленность договора на передачу имущества во владение и пользование без перехода права собственности;

· выделение отдельных видов договора аренды в современном российском законодательстве произведено не на основе единого классификационного признака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

К числу существенных условий договора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся:

· предмет договора;

· срок.

Согласно общим положениям об аренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Только для договоров аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, невключение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 654 ГК РФ);

- цена - сумма арендной платы[20].

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Так, между МУП "Городской центр градостроительства и землеустройства" и АО был заключен договор аренды доли земельного участка (без выдела в натуре) сроком на 49 лет. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, отказал в регистрации договора аренды доли земельного участка, указав на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Отказ в государственной регистрации был обжалован в арбитражный суд. Арбитражный суд Тульской области отказал истцам в удовлетворении иска к регистрирующему органу. При этом суд исходил из того, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, поскольку объект аренды не выделен в натуре, а план земельного участка сторонами не согласован. Суд счел, что сторонами не определен объект аренды[21].

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Согласно п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. В соответствии со ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005)[22] договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Согласно ст. 31 ЛК РФ участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 99 лет[23].

Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В силу закона правом передавать недвижимое имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные учреждения, однако только при условии наличия согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ). Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут выступать арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенных по смете. Недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от приносящей доход разрешенной учредительными документами деятельности, учреждение вправе передавать по договору аренды самостоятельно.

Специальными законами для образовательных учреждений, в том числе высшего и послевузовского профессионального образования, но только федеральных, сделано исключение: им законом предоставлено право выступать в качестве не только арендатора, но и арендодателя[24]. В соответствии со ст. 31 ЛК РФ правом самостоятельно сдавать в аренду участки лесного фонда наделены лесхозы Федерального агентства лесного хозяйства[25].

Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы[26]. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. от 08.12.2003): до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация.

Особое внимание необходимо обратить на то, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится иначе, чем регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК РФ установлены специальные правила купли-продажи любых объектов недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ). В гл. 34 ГК РФ, посвященной договору аренды, специальные правила, касающиеся договора аренды любого недвижимого имущества, помещены в § 1 гл. 34, регламентирующем общие положения об аренде (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 617)[27].

В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Следовательно, в первую очередь к договорам аренды зданий и сооружений применяются специальные нормы указанного параграфа, а правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества, применяются в качестве общих положений об аренде, но только в том случае, если нормами § 4 гл. 34 ГК РФ не установлено иное. К особенностям правового регулирования аренды зданий и сооружений следует отнести и регламентацию прав арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ст. 652 ГК РФ). Заметим, что по общему правилу аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Устойчивость отношений по аренде зданий и сооружений обеспечивается также правилом, закрепленным в норме ст. 653 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.

Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ; так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Предусматривая обязательность условия о размере арендной платы только для договора аренды здания (сооружения), закон тем не менее не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.

Стороны договора аренды любого недвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как:

· твердая денежная сумма за весь объект;

· твердая денежная сумма в расчете за 1 кв. м общей площади передаваемого по договору объекта;

· доля доходов арендатора от использования недвижимости, переданной по договору;

· услуги со стороны арендатора, оказываемые арендодателю (например, охрана объектов, принадлежащих арендодателю);

· возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды.

Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело денежную оценку.

Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Иное установлено законом в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ). Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ распространяется на договоры субаренды недвижимого имущества. По общим положениям о договорах государственной регистрации подлежат также соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ)[28], а также соглашения об изменении договора аренды недвижимого имущества.

На стадии принятия ГК РФ еще не были в достаточной степени осмыслены масштабы, которые впоследствии принял гражданский оборот нежилых помещений. Из сопоставления текстов ст. 609 и ст. 651 ГК РФ многими делался достаточно парадоксальный вывод о том, что договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит, а вот аренда помещения в таком здании (конференц-зала, спортивного зала и т.п.) подлежит государственной регистрации независимо от того, на какой срок договор аренды заключается. Определенная ясность в данный вопрос была внесена Высшим Арбитражным Судом РФ, который дал следующие разъяснения: "Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в договоре"[29].

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация договоров аренды производится по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Запись о сделке вносится в подразд. III-4, одновременно в специально предназначенную ч. III-1 вносится запись об аренде как обременении (ограничении), поскольку аренда обременяет недвижимость. Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права договором аренды, указываемый в графе "Номер регистрации" подразд. III-4, и номер регистрации ограничения (обременения) права аренды, указываемый в графе "Номер регистрации" подразд. III-1, III-2 и т.п., являются одинаковыми. На листе записи об аренде в графу "Описание предмета аренды" заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части.

Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется: "Весь объект". При аренде участка лесного фонда (леса) в данной графе также указываются виды лесопользования. В графу "Срок" приложения N 3 заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. В случае, если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова: "Срок не определен" (п. 43 - 45 Правил ведения ЕГРП).

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора.

Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, направленной на изменение отношений сторон, возникших на основании ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, и специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит[30]. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно не урегулирован, представляется, что государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат.

Следует четко уяснить, что имеется в виду под "соглашением о пролонгации договора аренды". Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от продолжительности нового срока.

Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то такой договор, как известно, регистрации не подлежит. По истечении срока договора заключается новый краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации. В результате арендатор суммарно пользуется зданием больше одного года без государственной регистрации договора. В этом нет ничего предосудительного, а тем более незаконного.

Если арендатору не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договора долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее одного года, имея преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения (обременения). В случае прекращения договора аренды запись об обременении (ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил ведения ЕГРП). При автоматизированном ведении реестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе.

По заявлению сторон договора орган по регистрации прав может проставить штамп погашения и на подлинных экземплярах договора аренды. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выдаваемой по заявлению арендатора или арендодателя. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании:

· вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора по инициативе одной из сторон;

· соглашения о расторжении договора аренды;

· вступившего в законную силу решения суда о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечение установленного договором срока не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока договора запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон.

Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Запись об аренде подлежит погашению в случае выкупа арендованного имущества. Погашение записи об аренде производится после того, как произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В этом случае обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.

1.6 Ответственность в арендных отношениях

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон. Какие именно, указано в договоре, кроме того, закон предписывает исполнять обязанности надлежащим образом и оговаривает ответственность за невыполнение договора.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. – либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Как следует из закона, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Но, к сожалению, на практике стороны сделки не всегда спешат следовать букве закона. Покупатель может задерживать плату за квартиру, продавец не успевает в определенный срок передать квартиру покупателю, арендатор забывает в срок заплатить арендную плату, и такие случаи можно перечислять бесконечно долго. Если стороны не исполняют взятые на себя обязательства должным образом, то они несут предусмотренную законом или договором ответственность.

Основания для ответственности

Важно определиться с основанием для ответственности. Когда стороны несут ответственность по договору? В соответствии с ГК РФ, лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины должна доказывать сторона, которая нарушила обязательства. Но лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения своих обязательств.

Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковыми признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, другими словами форс-мажорные обстоятельства. Но стороны в договоре могут предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также размер ответственности может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению.

Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Убыткам – нет!

Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность должника возместить убытки, которые понес кредитор из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств (ст. 393 ГК РФ). В этой ситуации важно определиться, что такое убытки.

Представим следующую ситуацию. Заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год. Когда срок договора аренды подошел к концу, арендатор не успел в срок, определенный договором, передать занимаемое помещение арендодателю (не вывез из помещения мебель, технику и т. д.), более того, при обустройстве помещения повредил несущую стену. А арендодатель нашел нового арендатора, с которым намеревался заключить новый договор аренды, но по вине прежнего арендатора не может предоставить помещение в аренду. Таким образом, заключение нового договора откладывается на неопределенный срок, по крайней мере до того момента, пока прежний арендатор не освободит помещение. Налицо причиненные арендодателю убытки.

Но и убытки могут быть различными: либо реальными, либо так называемая упущенная выгода. В соответствии со ст. 15 ГК РФ, под реальными убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества (повреждение несущей стены). Упущенная выгода – неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (незаключенный новый договор аренды). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Часто камнем преткновения становится определение размера убытков. По общему правилу, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было исполнено добровольно, то стоимость убытков определяется на день предъявления иска о возмещении убытков.

Неустойка

Вообще, неустойка считается одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Но ее можно также рассматривать и как меру ответственности. В соответствии с ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если в договоре предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, то убытки обычно возмещаются только в части, непокрытой неустойкой. Но договором могут быть также предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. А возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от исполнения обязательств в натуре. Но опять же, если иное не предусмотрено законом или договором.

Просрочки с оплатой

Это наиболее часто встречающееся нарушение обязательств. Например, арендатор периодически задерживает арендную плату, при рассрочке платежа покупатель нарушает график оплаты и т. д[31]. Для того чтобы наступила ответственность, необходимо наличие полного состава правонарушения. Во-первых, необходимо неправомерное неисполнение денежного обязательства (уклонение от возврата, просрочка в уплате и т. д.). Во-вторых, требуется, чтобы должник пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. В качестве пользования следует рассматривать просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги.

Мерой ответственности является уплата процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора (если кредитор юридическое лицо – в месте его нахождения) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Этот размер применяется, если иной размер не установлен договором или законом, то есть стороны вправе определить в договоре и другую ставку.

Страницы: 1, 2, 3