МКК ГО повинен зібратися і розглянути наданий пакет документів філіалу протягом 2 робочих днів після отримання пакету документів. Рішення МКК ГО ухвалюється на підставі наданого пакету документів.

Рішення, прийняте МКК ГО фіксується “Протоколом засідання Малого Кредитного Комітету з Програми мікрокредитування” і прямує в підрозділ мікрокредитування РП.

У разі ухвалення позитивного рішення, КЕ підрозділи мікрокредитування РП починає збір всіх документів, необхідних для видачі кредиту.

На Малому Кредитному Комітеті може розглядатися питання про видачу кредиту зокрема за наявності зауважень юриста. У разі позитивного рішення про видачу кредиту, в рішенні МКК указуються умови видачі кредиту, включаючи виправлення зауважень юридичного підрозділу, якщо видача кредиту можлива тільки після їх усунення.

Рішення Малих Кредитних Комітетів втрачає свою силу після закінчення 30 днів з дня виїзду співробітника підрозділу мікрокредитування до клієнта, у випадку, якщо кредит не був виданий за цей період. Дата виїзду указується в Заявці на отримання кредиту , в графі «Відвідини».

Питання про доцільність, суму і види страхування застави приймає МКК. Оплата страхового внеску здійснюється за рахунок позичальника або власника майна.

Страхування заставного майна може вироблятися в страхових компаніях, з якими Банк підписав відповідні договори про співпрацю.

За наявності у позичальника раніше оформленого страхового поліса в іншій платоспроможній страховій компанії (список таких страхових компаній затверджується рішенням Кредитного Комітету ГО), перестраховка при видачі кредиту не виробляється. При цьому вносяться відповідні зміни в страховий поліс, згідно якого одержувачем страхового відшкодування є Банк.

Оформлене і знаходиться в заставі майно (на відповідальному зберіганні в Банку) з боку заставника страхуванню не підлягає. За бажанням Банку закладене майно в заставі може бути застраховане за рахунок Банку.

5 етап. Видача кредиту

Після ухвалення рішення МКК, виконавець (БО або КЕ) оформляє проекти всіх документів, необхідних для видачі кредиту і підписання кредитного договору/угоди, договорів застави і поручительства.

Всі необхідні договори для кредитування оформляються відповідно до затверджених в Банку типових форм договорів.

Договори і супутні документи для видачі кредиту

Відповідно до рішення МКК, виконавець (БО або КЕ) оформляє:

· кредитний договір/угода;

· договори поручительства;

· договори застави;

· акти прийому-передачі ПТС від клієнта Банку (у разі передачі як запорука транспортного засобу) .

На останній сторінці в тексті договорів повинна бути позначка:

«Виконавець: __________ (Ф.И.О.)

Перевірив: __________ (підпис, Ф.И.О.)»

Якщо ніяких змін в порівнянні із затвердженими типовими формами не вносилося, виконавець передає тексти договорів (без передачі їх на експертизу в юридичний підрозділ) на перевірку .

В тому випадку, якщо при підготовці текстів договорів, виконавець вніс в них зміни в порівнянні із затвердженими типовими формами, оформлені проекти кредитного договору, договори поручительства і договори застави прямують в юридичний підрозділ для проведення їх правової експертизи. Юридичний підрозділ здійснює експертизу тільки даних пунктів договору на предмет можливості внесення пропонованих змін. Термін проведення правової експертизи договорів - не більш 2 (двох) години з моменту надходження повного комплекту документів в підрозділ.

Кредитний договір, договори застави, договори поручительства, що не вимагають нотаріального посвідчення, оформляються в двох екземплярах.

Договори застави нерухомого майна і застави земельної ділянки, що підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оформляються в чотирьох екземплярах. Необхідність нотаріального завірення визначає МКК.

Перевірка документів перед видачею кредиту

Контроль правильності оформлення і наявності всіх необхідних документів проводить КЕ спільно з Керівником підрозділу мікрокредитування/ іншим КЕ. Для цього КЕ надає пакет документів:

Рішення МКК;

Кредитний договір/угода (проект);

Договори застави, поручительства (проект);

Документи, підтверджуючі право власності на заставне майно;

Договір страхування застави (при відповідному рішенні МКК).

На цьому етапі Керівник підрозділу мікрокредитування/ іншій КЕ перевіряє правильність оформлення і наявність всіх необхідних документів, після чого візує всі договори.

У випадку, якщо наданих документів недостатньо для видачі кредиту, перевіряючий має право витребувати у КЕ бракуючі документи.

Вся операція здійснюється протягом 2-го годинника при повному об'ємі інформації, після надання бракуючих документів.

Черговість візування проектів договорів:

Перед підписанням договорів з боку клієнта і Банку, 1 пакет проектів договорів повинно бути завізовано перевіряючим - співробітником підрозділу мікрокредитування, який перевірив проекти договорів в графі:

«Перевірив: __________ (підпис, Ф.И.О.)»

Якщо перевіряючий уповноважений з боку Банку підписувати договори, у вказаній графі достатньо указувати Ф.И.О. перевіряючого (можливе заповнення в друкарському вигляді на стадії оформлення проекту договорів).

Пакет договорів, який завізований перевіряючими, після підписання сторонами залишається на зберіганні в Банку. Другий екземпляр договорів передається іншій стороні.

Підписання документів

Завізовані перевіряючим, а також співробітником юридичного підрозділу (у разі внесення змін в типові форми договорів, затверджених Банком) кредитний договір, договори застави і договори поручительства підписуються в першу чергу позичальником, заставником, поручителем (його керівником або уповноваженим їм особою і головним бухгалтером), далі ставиться друк позичальника (заставника, поручителя), а тільки потім ці документи підписуються Керівником Банку (або уповноваженою особою), головним бухгалтером (або уповноваженою особою), підписи яких скріпляються друком Банку.

Підписання договорів з боку позичальника, його заставників і поручителів повинне вироблятися тільки у присутності співробітника Банку. При цьому, співробітник Банку завіряє останні листи договорів, всі додатки і додаткові угоди до договорів, що залишаються в Банку, позначкою: «Цей договір (приложение/ угода) підписаний у моїй присутності. Особа підписали засвідчена. /Дата/» і підписом.

Для прискорення процесу оформлення кредитних і заставних договорів право підпису договорів з боку Банку може бути делеговане Керівнику підрозділу мікрокредитування, КЕ і БО шляхом видачі відповідної довіреності або підписання наказу.

У випадку, якщо забезпеченням по кредиту виступає застава транспортного засобу, одночасно з підписанням договору застави повинна вироблятися передача Паспорта технічного засобу (ПТС) згідно Акту прийому-передачі ПТС . З боку Банку Акт підписує співробітник підрозділу мікрокредитування.

При необхідності матеріально відповідальна особа Банку приймає майно в заставу з складанням передавального акту.

6 етап. Моніторинг і погашення кредиту

Під моніторингом мається на увазі відстежування поточного фінансового стану клієнта з отриманням необхідних фінансових і інших даних, які можуть вплинути на погашення кредиту, перевірка наявності і стани застави і контроль за погашенням кредиту. Моніторинг поточного кредиту проводиться у обов'язковому порядку на території заемщика/ його поручителів і його/ їх бізнесу (КЕ особисто відвідує місце бізнесу).

Моніторинг потрібен для перевірки того, наскільки добре клієнт виконує умови наданого йому кредиту, даючи можливість КЕ виявити можливі проблеми, і, отже, вжити швидким заходам по їх усуненню. Одержані дані після моніторингу також дають цінну інформацію для оцінки ситуації в цілому (тобто аналіз ситуації на певному ринку).

Особлива увага повинна надаватися новим позичальникам і довгостроковим кредитам, а також клієнтам, одержуючим третій кредит.

Мета моніторингу полягає в:

перевірці поточного фінансового стану Заемщика/ його поручителів / його зв'язаних компаній,

перевірці наявності і стану застави.

Періодичність проведення моніторингу:

1.Плановий моніторинг - проводиться не рідше, ніж один раз в 3 місяці.

- З метою перевірки наявності і стану застави.

- З метою перевірки поточного фінансового стану Заемщика/ його поручителів / його зв'язаних компаній. У разі погіршення фінансових показників - один раз в місяць.

Щомісячно, не пізніше за останній день поточного місяця КЕ складає Звіт про планові моніторинги, вироблені протягом місяця, в якому зокрема відображається наявність і стан забезпечення. Звіти про планові моніторинги передаються на зберігання Керівнику підрозділу мікрокредитування.

2.Телефонний моніторинг - за 2-3 дні до погашення кредиту КЕ проводить бесіду з клієнтом по телефону з метою:

нагадування про майбутнє погашення кредиту;

опиту по стану / змінам в бізнесі;

підтримка психологічного контакту з Позичальником.

3.Перевірка цільового використовування кредитів, виданих юридичним особам / ЧП на розрахунковий рахунок:

Для підтвердження цільового використовування позичальник (юридичних особа або ЧП) повинен надати:

договори (контракти) на поставку/покупку основних засобів, товарів, матеріалів або сировини;

платіжні доручення (чеки, квитанції про оплату), підтверджуючі факт оплати;

накладні, підтверджуючі факт отримання.

За даними перевірки цільового використовування кредитів, виданих юридичним особам / ЧП на розрахунковий рахунок, не пізніше за 2 місяці з дати видачі кредитних засобів КЕ складає Акт перевірки цільового використовування кредитних засобів .

4.Екстрений моніторинг - додатковий моніторинг, який проводиться негайно в наступних випадках:

1) З'являється тривожна інформація про бізнес, така як:

позичальник втратив важливого покупця або постачальника;

на підприємстві відбувся випадок, який спричинив за собою перерву в роботі (наприклад, пожежа);

відбулися зміни в керівному складі, або клієнт зробив негативну заяву у зв'язку з погашенням кредиту;

підприємство змінило адресу;

відбулися істотні зміни в ціновій структурі, наприклад, через збільшення вартості сировини або збільшення яких-небудь інших витрат;

відбулися зміни в умовах оплати, які позичальник пропонує своїм покупцям, наприклад, у випадку, якщо товари були обмінені по бартеру на інші товари, а не продані за готівку (як завжди) і т.д.

відбулися значні зміни кон'юнктури ринку (конкуренція, націнка, поставщики/ споживачі)

2) Виникло прострочення по погашенню кредиту.

Протягом першого дня виникнення прострочення КЕ, який несе відповідальність за супровід даного кредиту, зобов'язаний негайно зв'язатися з клієнтом по телефону або ж особисто відвідати його бізнес або будинок.

КЕ повинен добитися пояснення причини затримки платежу, і разом з клієнтом призначити нову дату погашення на найближчі дні.

У випадку, якщо прострочена заборгованість по кредиту не погашена протягом 3 днів, КЕ зобов'язаний відвідати місце ведення бізнесу і провести:

- аналіз психологічного настрою клієнта в роботі з Банком

- аналіз поточного фінансового стану,

- порівняння з даними попередніх відвідин

- перевірку наявності/збереження / стани застави

Якщо на місці ведення бізнесу боржник відсутня/деятельность припинена, обов'язкові відвідини місця мешкання і прописки.

Інформацію, зібрану при проведенні екстреного моніторингу КЕ виносить на розгляд МКК РП не пізніше 5 днів з дати виникнення прострочення з метою ухвалення рішення по проведенню подальших заходів для погашення прострочення і недопущенню її в майбутньому.

Рішення МКК фіксується в «Протоколі засідання Малого Кредитного Комітету з Програми мікрокредитування» (у вільній формі).

Підключення АЛЕ до спілкування з клієнтом рекомендується тільки після ухвалення рішення на МКК (психологічний чинник).

КЕ сумісне з керівником підрозділу мікрокредитування, або самостійне, зобов'язаний настирливо відвідувати позичальника, його родичів і гарантів, щоб забезпечити погашення.

Заходи щодо погашення простроченої заборгованості включають застосування всіх законних способів для того, щоб забезпечити погашення кредиту. Допущення прострочень і несплат неможливе, повне погашення кредиту завжди необхідне, оскільки це надає дію і на інших позичальників.

Рекомендовані заходи щодо погашення простроченої заборгованості застосовуються в тій або іншій ситуації залежно від того, наскільки клієнт готовий співробітничати з Банком і чи носять його проблеми тимчасовий характер:

1) Робота з клієнтами, які згодні співробітничати з Банком і проблеми яких носять тимчасовий характер:

Реструктуризація заборгованості - тільки за рішенням вищестоящого Кредитного Комітету згідно п.6 «Особливі операції» Розділу III КПМ.

Продаж активів Позичальника / заставодавця/ поручителів

Добровільна реалізація застави або іншого майна Позичальника / поручителів

Зміцнення застави, додаткові гарантії, поручительство

У ряді випадків, на даному етапі, можливий вивіз заставного майна для зберігання його на території Банку (переклад в заставу).

2) Робота з клієнтами, що відмовляються від співпраці з Банком и/ або і проблеми яких не носять тимчасовий характер:

виробляється передача кредитної справи в діловодство Юридичного підрозділу з метою подачі позовної заяви до судових органів.

паралельно виробляється передача кредитної справи в СБ для пошуку нових методів дії на позичальника

Робота по погашенню простроченої заборгованості повинна проводитися підрозділами мікрокредитування в тісній співпраці з юридичним підрозділом і СБ.

У разі порушення Позичальником умов погашення по кредиту, Керівник підрозділу мікрокредитування /кредитний експерт повинен керуватися затвердженими по Банку процедурами «Про передачу простроченої заборгованості в юридичний підрозділ (Правовий Департамент) і СБ».

Передача справи в Юридичний підрозділ з метою подачі позовної заяви до судових органів і в Службу безпеки може вироблятися у будь-який момент за рішенням МКК, але не пізніше, ніж після закінчення 30 (тридцяти) днів з дня виникнення просрочки.ти у віданні господарської діяльності позичальника, можливе застосування спеціального графіка погашення - зменшення суми погашення «тіла» кредиту, в розмірі не більш 40% від повної суми щомісячного внеску (залежно від сезонних коливань виручки). У випадку якщо кредит використовується для придбання основних засобів, що вимагають додаткового часу для замовлення, доставки, монтажу і введення їх в експлуатацію, можливе відстрочення сплати першого внеску по «тілу» кредиту (відсотки погашаються щомісячно), але не більш два місяці, при обґрунтуванні необхідності, а в подальшому здійсненні жорсткого моніторингу проекту. У виняткових випадках, клієнтам, що мають 100% позитивну кредитну історію в ПриватБанку і відмінний фінансово-економічний стан, можливе встановлення індивідуального графіка погашення кредиту. При цьому, відхилення від стандартної схеми сплати щомісячних внесків (складання спеціального графіка, надання відстрочення), повинно бути у обов'язковому порядку узгоджено з Департаментом мікрокредитування ОБКК ГБ, шляхом напряму відповідного обґрунтування - Резюме по кредиту, в якому повинна бути чітко позначена необхідність зміни механізму (періодичності) погашення позикової заборгованості. У регіонах, де реалізація мікрокредитування здійснюється спільно з IPC, узгодження вказаних змін здійснюють її представники - консультанти IPC, закріплені за РП.

2.3. Аналіз фінансового стану позичальників

При проведенні аналізу фінансового стану індивідуального підприємця без утворення юридичної особи беруться до уваги і враховуються, як правило, наступні обставини:

- спрощена система реєстрації

- відсутність офіційної бухгалтерської звітності, накладних, квитанцій і т.д.

Річ у тому, що в основному, ця група клієнтів працює тільки з готівкою (індивідуальний підприємець не зобов'язаний відкривати рахунок в банку)

- складські приміщення, офіс часто знаходяться в квартирі

- бізнес, як правило, тісно пов'язаний з домашнім бюджетом (практично неможливо розділити грошові потоки в бізнесі і домашньому господарстві підприємця)

Таким чином, для отримання реальної картини доцільно проводити аналіз платоспроможності підприємця не тільки на основі документально підтверджених відомостей про доходи (декларація про доходи, свідоцтво про сплату єдиного податку на поставлений дохід, касова книга), так і на основі додаткової інформації, одержаної від клієнта. Це пов'язано з тим, що часто у більшості індивідуальних підприємців офіційні доходи не відповідають реальному фінансовому стану.

Кредитному експерту при проведенні аналізу необхідно здійснювати виїзди на місцезнаходження бізнесу підприємця (склад, торгові крапки, офісне приміщення). Інформація, яку клієнт, в основному, надає усно, повинна бути добре перевірена і консервативно оцінена. У загальному випадку, основними джерелами інформації для проведення аналізу платоспроможності підприємця є наступні:

- розмова з підприємцем, співробітниками

- інформація, одержана від третіх осіб

- документи (договори оренди складських, офісних приміщень, торгових крапок, договори поставки продукції і накладні на товар, ліцензії і патенти на діяльність, касова книга, завірена податковим органом, квитанції про сплату податків, документи, підтверджуючі право власності на майно, що є у власності, і т.д.)

- додаткова інформація з особистих відомостей підприємця.

Одним з найважливіших додаткових джерел є анкета-заява (Додаток 1 і 2), яку позичальник заповнює власноруч.

Аналіз концентрується на грошових потоках, доходах і витратах підприємця у минулому. Ефективність кредиту в майбутньому не враховується. Такий підхід в аналізі знижує до мінімуму ризик можливого нецільового використовування і не повернення одержаного кредиту.

На основі одержаних від клієнта даних кредитним експертом здійснює обробку заявки. ПриватБанк використовує власну форму обробки заявки (Додаток А і Б), яка складається з 3 розділів:

1. Загальні дані

2. Фінансові показники

3. Характеристика кредиту

Найбільш важливим розділом є другий розділ, так як він характеризує платоспроможність і кредитоспроможність позичальника. Питома вага розділу в загальній сумі складає 50 %. 30 % в загальній сумі складає третій розділ, в якому аналізується мета і строк кредитування, забезпечення, а також наявність поручителів. І 20 % складає перший розділ, який включає загальні дані про позичальника ( вік, час проживання в даній місцевості, освіта, місце роботи, посада, стаж роботи на підприємстві, а також сімейний стан).

Загалом, обробка заяви полягає у наступному: кожному параметру надається бальна оцінка, відповідно до показників, зазначених у анкеті, після чого результат обробки заяви помножується на вагу параметра і таким шляхом отримуємо результат по кожному параметру. За кожним розділом визначаємо суму балів. Якщо результат перевищує 20% максимально необхідної суми розділу, то присвоюємо логічній змінній значення рівне “1”, у зворотному випадку присвоюємо “0”.

Відповідно до загального результату (сума балів за всіма розділами) позичальники поділяються на 5 класів:

Клас позичальника	Кількість балів	Характеристика
Клас А	більше 60	фінансовий стан не викликає сумнівів
Клас Б	від 45 до60	фінансовий стан гарний, видача кредиту можлива
Клас В	від 30 до 45	фінансовий стан задовільний, необхідна детальна обробка
Клас Г	від 15 до 30	фінансовий стан поганий, видавати кредит недоцільно
Клас Д	менше 15	видача кредиту заборонена

Наведені критерії для прийняття рішення дійсні лише при значенні логічної змінної “1” для всіх розділів, якщо значення однієї з логічних змінних “0”,то автоматично встановлюється клас “Д”.

Розглянемо на прикладах двох підприємців дію обробки заявки на отримання кредиту.

Демченко Юрій Володимирович, який має вищу освіту, проживає в даній місцевості з 5 років (40 років), одружений, має доньку 20 років, працює на посаді директора в ДП “Мехком” просить надати йому кредит у сумі 5628,00 $ на 60 місяців(5 років) при середньому сукупному щомісячному доході 380,00 $, з яких 200,00 $ витрачається на комунальні послуги та ведення господарства. Метою кредитування є придбання нерухомості ,яка коштує 20 000,00 $. Раніше позичальник користувався кредитом у сумі менше 50 % запрошуваного кредиту, прострочок не було, кредит на даний момент часу повністю погашений. У власності позичальника є автомобіль вартістю 2 000,00 $ і квартира, якою він володіє разом з дружиною вартістю 40 000,00 $.

Таким чином, проаналізувавши анкету та іншу інформацію можемо стверджувати, що фінансовий стан позичальника гарний, видача кредиту можлива.

Кондратенко Сергій Григорович має середню освіту, проживає в даній місцевості 25 років, одружений, але дітей не має, протягом 3 років займається перевезенням пасажирів на міському маршруті і просить надати кредит у сумі 16000,00 $ на 84 місяця (7 років) з метою використання їх на розвиток власної справи (придбання нового автомобіля). Раніше Кондратенко С.Г. не користувався кредитом. У власності позичальника є нерухомість вартістю 30 000,00 $, якою він володіє разом з дружиною. Сукупний дохід сім'ї складає 450,00 дол.США.

Зробивши обробку заявки Кондратенко С.Г. на отримання кредиту, отримали клас “В”, тобто фінансовий стан позичальника задовільний, необхідно детально обробляти заявку на отримання кредиту.

Таким чином, позичальник з меншим сукупним доходом (380,00 дол.США) в результаті обробки заявки отримав клас “Б”, а позичальнику з доходом в 450,00 дол.США присвоєний клас “В”. Тобто, за Методикою ПриватБанку фінансовий стан позичальника не є основним критерієм при прийнятті рішення про надання кредиту.

2.3.Аналіз кредитних ризиків

Надання кредитів є однією з основних економічних функцій банків, і здійснюється вона для фінансування споживчих та інших інвестиційних цілей підприємницьких фірм, фізичних осіб і державних організацій від того, наскільки добре банки реалізують свої кредитні функції, залежить економічне становище регіонів, які вони обслуговують, оскільки Банківські кредити сприяють появі нових підприємств і збільшенню числа робочих місць у цих регіонах та забезпечують їхню економічну життєздатність.

Процес формування ринкових відносин в економіці України об'єктивно обумовлює необхідність підвищення ролі банківського кредиту.

Кредитний портфель, з одного боку, є “класичним” об'єктом активних операцій комерційних банків, який традиційно забезпечую найвагомішу частину доходів. Водночас у нестабільних макроекономічних умовах кредитні операції -- це один із найризикованіших шляхів отримання прибутку.

Кредитний портфель -- це сукупність усіх позик, наданих банком із метою отримання доходу. “Левову” частку у структурі кредитного портфелю займають кредити на нерухоме майно та автомобілі.

У останні 5 років в Україні спостерігається таке явище, як "кредитний бум". Основними його причинами є сприятлива кон'юнктура нафтогазового ринку, політична і економічна стабільність держави, зміцнення гривни і зростання реальних доходів населення. У свою чергу, зростання споживацького попиту забезпечує економічне зростання України. Проте ринок споживчого кредитування на сьогоднішній день далекий від досконалості. Однією з головних проблем для банків є ризик неповернення кредитів.

Для уникнення кредитних ризиків необхідно вивчити і проаналізувати тенденції на ринках нерухомості, автомобілів і т.д.

Щоб спрогнозувати поведінку ринку нерухомості в Україні, потрібно уважно подивитися як на загальні світові тенденції, так і на ситуацію в країнах СНД і в першу чергу - в Росії. Останніми роками нерухомість росте в ціні практично у всіх столицях і крупних ділових адміністративних фінансових центрах всіх країн світу. До того ж існує чітка градація ринків нерухомості по районах і регіонах в межах однієї країни і навіть одного міста. Наприклад, є так звані "депресивні райони", в яких житло в ціні звичайно не росте: навпаки, часто бувають ситуації, коли сучасне і комфортабельне житло тут просто закидається. Така картина спостерігається не тільки в Росії, але і в індустріальних державах Європи і Америки. У тих же Сполучених Штатах є цілі райони із старою промисловістю, де порожні житлові будинки.

Вже сьогодні в Росії, в першу чергу в Москві, значна частина квартир в знов побудованих будинках не заселена, проте це не значить, що вони не мають попиту. Багато хто з них вже перепродує по кілька разів. Оскільки ціни на житлі ростуть, квартири просто купують, чекають, поки вони подорожчають, а потім продають. Оподаткування в операціях з нерухомістю (як це не дивно звучить) навряд приведе до зростання вартості житла. Можливо, ціни на житлі навіть знизяться, оскільки спекуляції стануть справою невигідною. Проблема лише у тому, що офіційно вартість об'єктів нерухомості по документах поки занижується, і тому знайти механізм відходу від податків неважко.

У Росії ще більше, ніж в Україні, позначилася диспропорція цін на житлі в благополучних містах і депресивних регіонах. Багато міст, розташованих в несприятливих кліматичних умовах, практично вимирають. Крім того, процес зпустошення сіл в нечорноземній зоні Росії почався набагато раніше, ніж в Україні. У таких областях, як Новгородська, Костромська, Вологодська, Псков, Тверськая і Ярославська, більше половини населених пунктів, що існували у середині 50-х років, до теперішнього часу або повністю покинуте, або взагалі зникли з лиця землі. Вже в десяти-двадцяти кілометрах від крупних обласних центрів і Росії, і України звичайно починається смуга покинутих сіл, де нерухомість не використовується навіть під дачі.

Проблеми кинутих населених пунктів, актуальні для Росії і України, абсолютно не характерні для держав Центральної Азії і Закавказзі, де сільське населення продовжує рости, багато в чому завдяки високій народжуваності, що зберігається. Наприклад, в Узбекистані, Туркменістані, Таджикистані і Киргизії гостро стоїть проблема виділення нових земель під житлове будівництво в селах, що все більш розростаються. Навпаки, села, залишені жителями через етнічні конфлікти, з швидкістю блискавки заселяються представниками титульних національностей. Крім того, в містах цих республік спостерігається підвищений попит на квартири з великим метражем. Це пояснюється просто: сім'ї у городян тут теж великі. Вони складаються як мінімум з п'яти-шести чоловік, і тому одно-, двокімнатна квартира як постійне житло просто не сприймається.

Виникає парадокс: у республіках Центральної Азії і, у меншій мірі, Закавказзі виникненню попиту на житлі і, відповідно, зростанню цін сприяє не збільшення доходів населення, а перманентний демографічний вибух. А також той факт, що будівельний бум тут ще не починався, а старий житловий фонд поступово зношується.

Не можна не враховувати ще один чинник - населення? України, на жаль, старіє. Тому молоді люди, які мають сьогодні, скажімо, по дві батьківські квартири на одну сім'ю разом з живими батьками, через якийсь час матимуть ті ж дві батьківські квартири, але вже без батьків. А якщо вони купили в кредит квартиру ще і для себе, то теоретично може вийти, що через деякий час власником трьох квартир буде одна сім'я. Оскільки сучасна молодь не поспішає обзаводитися численним потомством, квартири пішов в світ іншої старшого покоління також виставлятимуться на продаж, що знову ж таки вплине на ціни на рухомість. Слід помітити, що поки падінню цін на нерухомість в крупних містах перешкоджає притока грантів з провінції. Проте міграційний резерв не безмежний. Крім того, в деяких регіонах намітилася тенденція до підвищення рівня життя - і люди вже не шукають щастя в столиці. Інше міграційне джерело - реемігранти (особливо з Ізраїлю), які після 11 вересня 2001 р. і посилення терористичної активності палестинців-смертників стали масово повертатися до України, створюючи попит на житлі, - також вичерпується. По-перше, він обмежений, а по-друге, серед мігрантів немало осіб пенсійного віку, яким двічі зніматися з місця не хочеться.

Ще один чинник - в будівництві вигідно легалізувати "брудні" гроші. В рамках реалізації Україною нових 40 рекомендацій FATF відмивати гроші через будівництво стане складніше, відповідно, в будівництво вкладатимуть менше. У крупних містах за ринок будівництва житла розвернулася запекла боротьба, оскільки монопольне положення тут займають державні "горстрої". Вони і сьогодні одержують під будівництво кращі ділянки землі. У решти забудовників регулярно виникають проблеми із землевідведенням, тому вони борються за те, щоб всі гравці на ринку були рівноправні ж. До чого це може привести, неважко здогадатися: спершу міста-мільйонники будуть забудовані житловими багатоповерховими коробками, а потім ціни на житлі різко вкачаються через надлишок пропозиції. Тому, як ні парадоксально, тільки монополізм колишніх державних будівельних організацій поки зволікає момент обвалу цін на первинному ринку житла. Проте у тому, що рано чи пізно це відбудеться, сумніватися не доводиться. Хоча б тому, що корпорації, які сьогодні на хвилі економічного зростання активно вкладають гроші в нерухомість, з початком економічного спаду будуть її реалізовувати. А в період економічного спаду доходи у населення знижуються.

Потрібно відзначити, що іноземні інвестори віддають перевагу одному з двох шляхів виходу на український ринок. Перший - це придбання вже готових об'єктів з орендарями. Другий - це загальне створення проекту, в якому бере участь українська сторона.

Рівень прибутковості інвестицій в комерційні об'єкти в Україні складає 12-15% в рік. Тоді як, ринки комерційної нерухомості в центральноєвропейських державах - Угорщини, Чехії і Польщі вже знаходяться на етапі насичення і демонструють миттєве зниження прибутковості комерційних об'єктів - до 6% в рік.

Тому недивно, що іноземців Україна "інтригує" вигідними, порівняно з іншими країнами, умовами для примноження капіталу: термін окупності торгової нерухомості - 3-5 років, офісної - 5-8 років, а в Європі термін окупності торгової і офісної нерухомості - 10-15 років і 12-15 років відповідно.

Структура ринку офісної нерухомості поки що не відрізняється кількісною досконалістю: наприклад, в Києві загальна площа професійних офісних центрів складає - 539, 000 квартир м. (9-10% ринку), а непрофесійних, часто адаптованих під офіси житлових квартир або колишніх науково-дослідних інститутів досягає - 4,6 млн. квартири м. (90% ринку). Це найнижчий показник в регіоні Центральної Європи: у Варшаві об'єм професійної офісної нерухомості складає близько 2,4 млн. квартири м., в Празі - 1,9 млн. квартири м. і в Будапешті - 1,6 млн. квартири м. На думку генерального директора консалтингової компанії "Colliers International Ukraine" Сергія Сергиенка, в столиці не вистачає 4,5 млн. квартири м. офісних приміщень. За умови щорічного будівництва 300, 000 - 400, 000 квартир м. офісів, дисбаланс між попитом і пропозицією вдасться скоротити в 2025 році до 1,5-2 млн. квартири м.

Марта Костюк - аналітик девелоперської компанії "DTZ Zadelhoff Tie Leung - Kyiv" вважає, що дефіцит офісної нерухомості є основним двигуном стрімкого підвищення цін і орендних ставок. У 2005 році орендні ставки на київські офісні приміщення класу "А" збільшилися на 5-10%, класів "В+", "В" і "С" - на 10-12%. Це набагато вище за середньоєвропейський рівень. На початку червня 2006 року, орендна ставка (без урахування ПДВ і операційних витрат) на столичні офіси класу "А" склала $ 30-55/кв. м., класу "В+" - $ 28-40/кв. м., класу "В" - $ 20-30/кв. м. і класу "С" - $ 15-20/кв. м. А ось ціни на офісні приміщення в Києві наступні: клас "А" - $ 2500-6000/кв. м., клас "В+" - $ 2000-2800/кв. м., клас "В" - $ 1800-2000/кв. м. і клас "С" - $ 850-1000/кв. м.

Це зовсім не відлякує іноземних інвесторів. Впродовж останніх чотирьох років, вони виявляють величезну цікавість до офісної нерухомості. Перша операція по перепродажу відбулася в кінці вересня 2003 року: група іноземних інвесторів викупила у американського інвестиційного фонду - київський бізнес-центр "Артем" площею 10,000 квартири м. за $ 15-17 млн. Операція по купівлі-продажу київського бізнес-центру "Леонардо" стала найдорожчій в історії ринку комерційній нерухомості. У квітні 2006 року акціонери банку "Форум" продали діловий центр "Леонардо" площею 13, 000 квартир м. і з щонайвищими в столиці орендними ставками - $ 58-70/кв. м. - ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group приблизно за $ 80-100 млн. Цього року очікується продаж офісних центрів класу "А" - "Айсберг", "Домінант" і "Podil Plaza" площею 19,000 квартири м. за орієнтовною ціною - $ 50 млн.. Інвестором і забудовником центру була турецька девелоперськая компанія Demir Eurasian Investments Ltd.

Тенденція дефіциту якісних площ, зростання орендних ставок (на 15%) і небувалої інвестиційної активності спостерігається і в сегменті торгової нерухомості. За інформацією заступника директора "Української Торгової Гільдії" Віталія Бойко, після Києва, рейтинг потенційної привабливості обласних центрів для ухвалення рішень про інвестування в об'єкти торгової нерухомості виглядає таким чином:

Дніпропетровськ

Донецьк

Харків

Запоріжжя

Одеса

На шляху інвестиційної діяльності відомих іноземних рітейлерів зустрічаються - інституційні ризики, складна система оформлення прав на землю, бюрократизація місцевих органів влади і невизначеність регуляторних процедур. У німецької мережі Metro Cash&Carry постійно були проблеми з регіональною владою, які доводилося вирішувати навіть на президентському рівні.

Іноземні рітейлори - представники непродовольчої і змішаної групи товарів можуть розраховувати на успіх. У них на руках такі козирі, як великі знижки, досвід роботи за новими торговими технологіями і уміння організувати ефективну сервісну підтримку. Найбільша європейська мережа з продажу будматеріалів Praktiker AG, який є підрозділом німецької Metro, вже заявила про наміри до 2008г. створити в Україні 7 магазинів, будівництво яких варто - $ 100-140 млн.

Вітчизняні рітейлори з побоюванням жорсткої конкуренції чекають анонсований вихід на ринок інших іноземних мереж: німецьких - Media Markt, KarstadtQuelle AG, Kaufhoff і OBI; американського Wall Mart, іспанської ZARA, французьких - Carrefour, Tati і Auchan; шведських ІКЕА і H&M; норвезької Dressman і інших. Британська Dixons Group вже підписала договір про придбання до 2011г. контрольного пакету акцій російської компанії "Ельдорадо" (яка контролює 18,3% київського ринку електроніки і побутової техніки). Могутня австрійська компанія Immoeast Immobilien Anlagen AG (яка володіє 102 комерційними об'єктами в Східній Європі загальною площею 1,3 млн. квартири м.) з метою виходу на український ринок планує провести рекордну для Віденської біржі емісію акцій на суму - 3 млрд. євро. А йорданська компанія Universal Star Co два місяці тому продала київський торговий центр "Піраміда" площею 16,700 квартири м. лондонським інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors за $ 25 млн.

Миколаївська обласна асоціація фахівців з нерухомості (МОАФН), яку очолює директор агентства нерухомості «Чумацький Шлях» П. Мойсол, провела чергове засідання. Учасники засідання обговорили питання, які цікавлять як ріелторов, так і рядових городян. Один з них - перспективи ринку нерухомості міста Миколаєва.

Слід відзначити, що в даний час в місті діють 50-60 агентств нерухомості, які надають послуги в покупці-продажу житла і інших об'єктів.
Із зростанням конкуренції однозначно ставиться питання про вироблення цивілізованих правил взаємостосунків в цій сфері. На сьогоднішній день ріелторськая діяльність в Україні не регламентується ніякими законами. Плани по законодавчому врегулюванню діяльності агентств нерухомості існують з початку 90-х років. У 1999 році був виданий Указ президента України про ріелторськой діяльність, що передбачає врегулювання відносин у сфері здійснення операцій з нерухомістю. Але проект закону про ріелторськой діяльність, поданий на розгляд Верховної Ради президентом, парламент відхилював.

Ріелтори не обійшли увагою і питання, яке цікавить миколаївців: чи може змінитися вартість житла? Ця тема в грудні минулого року обговорювалася на засіданні прес-клубу реформ. Тому миколаївцям вже знайома точка зору одного з учасників круглого столу, керівника агентства нерухомості «Номінал» і члена МОАФН І. Руденко. Кожен учасник засідання висказав свою точку зору. Але всі вважають, що в Миколаєві сьогодні немає підстав говорити про зниження вартості житла. У 2006 році міська інспекція ГАСКа прийняла 29 житлових об'єктів загальною площею 79 812 квартир м. З них 11 багатоповерхових будинків. Для півмільйонного міста це показники невисокі, хоча миколаївські будівники за підсумками 2006 року і піднялися на 12 місце по Україні. У місті продовжується будівництво перспективних житлових районів - «Сонячний» і «Волосіні 2». Цей процес розрахований не на один рік.

Тому говорити про те, що миколаївський ринок нерухомості перегрітий, передчасно. І. Руденко відзначила: «Можливо, ринок нерухомості і перегрітий, але ще немає того, хто зможе його остудити».

Голова МОАФН П. Мойсол вважає, що зростання вартості квадратних метрів житла взаємозв'язане з рівнем інфляції в Україні і до даного показника слід додати ще 5-10%. Тенденції на ринку нерухомості повинна показати весна, що наближається.

На думку директора УТБ «Миколаївська нерухомість 2000» І.Біоносенко, зростанню цін сприяє іпотечне кредитування, яке активізується з приходом нових філіалів банків до р. Миколаєва. Банки не можуть допустити зниження цін на нерухомість, під яку вони видають кредити. У Миколаєві вже більш півсотні філіалів банків, а в місто «рвуться» і інші.
Не дивлячись на уповільнення зростання середнього класу, в місті не зменшується число осіб, охочих відкрити свій бізнес. А це збільшує число потенційних позичальників банків на придбання нерухомості.

У поточному році «вимальовуються» перспективи роботи з Державною іпотечною установою. Хоча і більш жорстко, але продовжує працювати програма по забезпеченню молоді кредитами. Питання про введення податку на нерухомість також залишається дискусійним. Можна припустити, що даний податок дозволить стимулювати процес ефективнішого використовування об'єктів нерухомості. Проте розраховувати на його введення в 2007 році і навіть в 2008 році проблематично.

На думку ріелторів, збільшення вартості комунальних послуг лише сприятиме зростанню цін на квартири, особливо на їх оренду. Якщо раніше припускали, що самотні люди, пенсіонери позбавлятимуться від зайвої площі, тобто продаватимуть великі квартири, те рішення судів про заборону виселяти квартиронаймачів за несплату комунальних послуг припинить цей процес. Принаймні, масового продажу трикімнатних квартир в Миколаєві сьогодні не спостерігається. Січень, званий ріелторами за уповільнені операції «п'яним місяцем», на відміну від минулих років, виявився на превеликий подив активним для ринку нерухомості. Як то кажуть, все тече, все міняється. Істинне положення справ з вартістю житла покаже час.

Ще один з найпопулярніших видів споживчих кредитів - кредит на купівлю автомобиля - є певним балансом інтересів кредитора і позичальника. Банки захищені від ризику неповернення наявністю автомобіля як ліквідної застави. Проте висока конкуренція вимагає від банкірів все далі йти назустріч клієнту, покращуючи умови кредитів. А значить, ризикувати.

Один з прикладів такого ризику - експрес-кредитування. Рішення по такому кредиту ухвалюється протягом однієї години, а з документів необхідні тільки паспорт і права. Проте, деякі банки "страхуються" наданням такого кредиту тільки на покупку автомобіля вітчизняного виробництва. Це один з найбільш ризикових на справжнім момент кредитів, вільно поширених в автосалонах, що продають вітчизняні автомобілі. Простота оформлення, пакет документів, що складається з одного-двох документів, швидкість оформлення привертають недбайливих позичальників, не дивлячись на високі ставки по цьому виду автокредитування, оскільки несумлінний позичальник у принципі віддавати кредит не збирається. Зростанню неповернень, на жаль, багато в чому сприяють неохайні менеджери ділерів, одержуючі відсотки від реалізації автомобілів, яких не турбує, чи буде повернений банку кредит чи ні.

Ризик неповернення автокредитів більшість банкірів оцінює спокійно - 1-2%. Зрозуміло, зберегти таку оцінку дозволить зміцнення інфрастуктури цього ринку. Позитивну роль зіграє упровадження супутніх структур у вигляді кредитних бюро і колекторних агентств, сприяючих зниженню ризиків при видачі кредитів і роботі з проблемною заборгованістю.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5