Инвестиционная деятельность ОАО "Энергомашстрой"

В стратегическом плане компании должны найти отражение ответы на следующие вопросы: какая минимальная величина прибыли и дохода на вложенный капитал от проекта допустимы для компании, какой объем инвестиций максимально допустим, какой срок реализации проектов предпочтителен, какая часть ресурсов будет направлена на краткосрочные, а какая на долгосрочные проекты; каким руководство представляет имидж своей фирмы и какого типа проекты будут оказывать на него положительное влияние; каковы задачи фирмы; какой риск считать высоким; проекты какого типа и масштаба соответствуют организационным и финансовым возможностям фирмы.

АО “ЭМС” инвестирует только в собственные проекты, так как это дает возможность осуществления полного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможность получения дополнительного экономического эффекта за счет экономии. В соответствии производственными возможностями АО “ЭМС”, а также с представлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализации построенного, руководство считает наиболее приемлемыми проекты строительства домов на 150-200 квартир.

Оценка жизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, в качестве которых выступают руководители подразделений: начальник Управления Капитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник Отдела Маркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Каждый из этих специалистов со своей стороны, основываясь на личном опыте, профессиональных знаниях оценивает возможность реализации проекта, экономический результат от его осуществления и уровень риска по проекту. Выбор проекта осуществляется после сопоставления показателей доходности, продолжительности и уровня риска. Как известно, альтернативы, предполагающие более высокий доход, предполагают также и наиболее высокий риск. Поэтому при выборе между более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходным проектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдано второму, так как при увеличении продолжительности строительства возрастает уровень риска. В наше сложное время иногда приходится реализовывать проекты, уровень прибыли от которых хотя бы покрывал издержки. Это объясняется стремлением фирмы сохранить рабочие кадры и свой сегмент рынка, так как потеряв их в ожидании супердоходных проектов восстановить потом будет значительно сложнее и дороже.

Финансовая оценка в условиях неопределенности.

Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в т.ч. о связанных с ним затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Разница между риском и неопределенностью состоит в том, знает ли лицо, принимающее решение, о вероятности наступления определенных событий.

При оценке проектов наиболее существенными представляются следующие виды инвестиционных рисков:

-- риски, связанные с установленными законодательством правовыми основами осуществления инвестиций, так называемые политические риски;

-- риски, связанные с имущественными правами на инвестируемый объект;

-- риски, связанные с ошибочной оценкой рыночной ситуации при планировании инвестиций;

-- риски, связанные с ошибочностью в составлении проекта;

-- риски, связанные со случайными воздействиями на объект, как со стороны непосредственно участников проекта (в том числе -- строительно-монтажные риски), так и со стороны третьих лиц, а также иные случайные воздействия (пожары, наводнения, стихийные бедствия и т. д.);

-- риски, связанные с выполнением своих обязательств участниками проекта и их контрагентами;

-- риски, связанные с изменением рыночной ситуации во время реализации проекта, которые не позволяют получить планируемую отдачу от инвестиций.

Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности проекта используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в т. ч. и не выражающаяся в форме каких-либо вероятностных законов распределения. При этом могут использоваться следующие методы:

1.Анализ чувствительности;

2.Проверка устойчивости и определение предельных параметров проекта;

3.Определение точки безубыточности;

4.Корректировка параметров проекта:

5.Построение дерева решений;

6.Формализованное описание неопределенности.

Рассмотрим один из перечисленных методов -- анализ чувствительности.

Анализ чувствительности призван дать точную оценку того, насколько сильно изменится эффективность проекта при определенном изменении одного из исходных параметров проекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т. е. незначительное отклонение от первоначального замысла окажет серьезное влияние на успех проекта.

Анализ чувствительности проекта можно применять в двух случаях: 1) для определения факторов, в наибольшей степени оказывающих влияние на результат проекта; 2) для сравнительного анализа проекта.

2.2.1. Конкурентная стратегия ОАО “ЭМС”

При выборе конкурентной стратегии руководство АО “ЭМС” исходило из своих возможностей обеспечения качества , а также из потребностей рынка. В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости цены на жильё низкого качества (“хрущёвки”, панельные дома первых серий ) имеют тенденцию к медленному понижению ( за 1995 г. по материалам нескольких агентств цены на этот тип жилья снизились на 2% -- 5% ). В то же время цены на жильё высокого качества ( старый фонд после кап. ремонта, “сталинские “ дома, кирпичные дома с удачной планировкой квартир) устойчиво растут ( в 1994 г. -- 24%, в 1995 г. -- 18%). Это обусловлено тем, что категория населения, которую устраивает такого рода жилье, не в состоянии заплатить даже за такие, относительно дешевые квартиры. В то же время сформировался довольно широкий слой населения с высоким и, главное, стабильным доходом, нуждающийся в улучшении жилищных условий и потенциально готовых к приобретению жилья. Поэтому спрос на жилье высокого качества остается стабильным, цены на такого рода жилье имеют медленную тенденцию к повышению.

АООТ “Энергомашстрой” располагает всеми необходимыми слагаемыми для обеспечения высокого качества строящегося жилья:

-- в АО работают специалисты высоких разрядов по строительным профессиям;

-- в состав АООТ “Энергомашстрой” входит строительная лаборатория, которая осуществляет технический надзор согласно лицензии;

-- АО располагает хорошим оборудованием;

-- наличие в составе АО проектной фирмы обеспечивает возможность следовать всем требованиям развивающегося рынка жилья.

Приняв во внимание вышеперечисленные факторы, менеджеры АО “ЭМС” избрали конкурентную стратегию Б2 --ориентация на качество, надеясь со временем расширить диапазон конкуренции и прийти к стратегии А2 -- уникальность и лидерство по качеству продукции. При этом необходимо отметить, что параметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.

Так, например, фирмой реализованы следующие проекты:

-- жилой дом на 6-ой Советской ул., 32, общей площадью 2400 м2 пятиэтажная кирпичная вставка между существующими домами, на свайном основании с квартирами улучшенной планировки в двух уровнях. Просторные места общего пользования и большие кухни (15 м2) создают дополнительный уют жителю квартиры. В каждой квартире - бассейн. Заказчиком выступал “АО Спецгидроэнергомонтаж”.

-- жилой дом по ул. Варшавской д. 63 - общей площадью 6500 м2 . Дом в кирпично-монолитном исполнении со встроенными помещениями, 14 этажей с квартирами улучшенной планировки в 2-ух уровнях.

-- коттеджи в п. Новоселье Ломоносовского района, 2-3 этажные кирпичные дома построенные по индивидуальным проектам, разработанным проектной фирмой АООТ “Энергомашстрой”. Каждый коттедж имеет гараж и мансардную часть используемую под жилье.

2.2.2. Маркетинговая стратегия и ценовая политика .

Выбор проекта производится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговые исследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированными фирмами, так и собственные исследования. В частности, специалистами по маркетингу АО “ЭМС” проводятся более детальные исследования рынка нового жилья в районе предполагаемого строительства.

Ключевыми элементами политики продаж АО “ЭМС” являются:

-- оптимальная для Клиента схема оплаты. В отличие от многих застройщиков фирма не ставит жёстких условий по срокам оплаты при заключении договора.

-- максимум дополнительных услуг для Клиента. Сюда входят возможность оплаты квартиры товарами или услугами, отделка квартиры по индивидуальному проекту, зачёт стоимости имеющегося у Клиента жилья.

-- обширная дилерская сеть. В реализации квартир участвуют несколько агентств недвижимости Петербурга. Агентствам предоставлена весьма удобная для них схема взаимодействия, ключевым элементом которой является соблюдение единой ценовой политики. По желанию агентство может получить эксклюзивное право продажи нескольких квартир, либо участвовать в реализации всех выставленных на продажу.

-- привлечение потенциальных инвесторов путем помещения рекламы в периодической печати. Практика показала, что удовлетворительной эффективностью обладает реклама строящегося жилья в специализированных изданиях (газеты “Недвижимость Петербурга”, “Экспресс-недвижимость”, “Бюллетень недвижимости”), а так же рекламные стенды, размещённые на строительной площадке. Реклама в массовых изданиях (“Санкт-Петербургские ведомости”, “Вечерний Петербург” и т.п. ), а также в элитных журналах в связи с низким соотношением эффективность/цена смысла не имеет. Это связанно с тем, что клиент, располагающий необходимой для осуществления дорогостоящего мероприятия -- приобретения квартиры -- суммой, ориентируется в первую очередь на рекламу в специализированных издания. В частности, проведённый нами устный опрос клиентов показал, что у каждого из них просмотрел по крайней мере два номера газеты “Недвижимость Петербурга” ( в том числе и тогда, когда они находили АООТ “Энергомашстрой” по другой рекламе). Кроме того, ряд организаций в Санкт-Петербурге регулярно приобретает жильё для своих сотрудников. В число обязанностей отдела маркетинга и рекламы входит выявление таких организаций и установление контактов с ними.

В некоторых случаях оказывается полезным посещение специализированных выставок и семинаров с точки зрения привлечения партнёров для финансирования строительства ( агентства, крупные инвесторы).

2.3. Сложившаяся практика финансирования инвестиционных проектов.

Обычная схема финансирования для застройщиков, не связанных с банками,--за счет авансовых платежей клиентов. Данный метод работает по разному на разных объектах. Полностью--на возведении малоквартирного элитного жилья под заказ по заранее согласованным условиям. Частично--на многоквартирных жилых домах. Вариант не самый простой. У организации есть опыт по объекту на Варшавской,63. Это 500-квартирный дом из трех корпусов. Оплата осуществлялась в несколько этапов после проведения соответствующих объемов работ за счет собственных средств. По последнему корпусу пришлось использовать заемные средства. Из-за неритмичности поступления средств от инвесторов, а регулярные срывы платежей--характерная особенность нашего времени, по выплате процентов были задержки. И хотя, в итоге, с кредитом рассчитались в срок, использование заемных средств существенно снизило прибыльность проекта.

Поэтому цена жилья вынужденно будет выше среднерыночной. При строительстве дома на озере Долгое рассматривался вариант финансирования за счет привлечения кредита МБРР.

2.4. Экономическая оценка проекта строительства жилого дома на Тихорецком проспекте.

2.4.1. Краткое описание проекта.

Площадка строительства расположена на пересечении Тихорецкого и Светлановского проспектов, напротив Соснового парка. Она свободна от застройки и расположена среди уже сложившихся жилых кварталов, существующих инженерных коммуникаций.

В результате осуществления проекта предполагается построить индивидуальный жилой дом - важный высотный акцент квартала, архитектурно организующий пересечение двух проспектов - магистралей городского значения.

Облик здания решён с учётом ответственного расположения в градостроительной структуре района.

Здание 16-ти этажное двухсекционное со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. В жилом доме предусмотрены одно-, двух-, трёх-, четырёх-, пяти-комнатные квартиры, отвечающие всему комплексу современных требований, предъявляемых жилью высокого качества:

- изолированные комнаты,

- расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами,

- централизованное горячее водоснабжение,

- телефонизация,

- радиофикация,

- мусоропровод.

Схемой генплана предусмотрено зонирование прилегающей территории с организацией площадок: отдыха, игровых и хозяйственных, стоянки личных автомашин для жильцов.

Таким образом, представленная характеристика здания свидетельствует о том, что проект выбран в соответствии с конкурентной стратегией фирмы -- ориентация на качество -- и его успешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.

Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.

Реализация квартир в строящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.

2.4.2. Оценка эффективности проекта.

Оценка инвестиционного проекта основывается на трех формах финансовой отчетности: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.

При расчетах были приняты во внимание следующие факторы:

-- Рост строительного индекса, за базовое значение принято 0,8%.

-- Рост курса доллара США, базовое значение - 0,8%.

--Рост цены метр кв. жилой площади - 1,5 % на первоначальном этапе , 2,5% - на среднем этапе строительства и на последнем этапе рост цены равен 1,5%.

Начальное значение строительного индекса равно 9500.

В таблице 2.1. представлены следующие данные:

-- данные по стоимости строительства с распределением по периодам строительства исходя из календарного графика. Расчет производился исходя из предполагаемой стоимости материалов и стоимости эксплуатации машин и механизмов, заработная плата рассчитывалась на основе действующих на настоящий период тарифных ставок и предполагаемого уровня роста, накладные расходы и плановые накопления выводились расчетным путем как процент от затрат на материалы по существующим статистическим данным и существующих норм составления сметной стоимости.

-- курс рубля по отношению к доллару США;

-- индекс цен по отношению к ценам 84 года;

-- цена одного метра квадратного (из таблицы 2.2. “Прогноз потока наличности”);

-- продаваемая площадь (из табл. 2.2.);

-- полученные средства (из табл. 2.2.).

Формирование цены реализации 1 метра квадратного площади квартир. Потребляемые ресурсы и производимая продукция проекта имеют физическую форму, и цены используются для представления их в стоимостном выражении с целью приведения к общему знаменателю. Для целей ТЭО цены должны отражать реальные экономические стоимости потребляемых ресурсов и выпускаемой продукции на весь период планирования.

В таблице 2.2. представлен предполагаемый график расчетов поступления средств от продажи квартир в строящемся доме, график составлен исходя из имеющейся информации по продаже квартир по другим объектам с учетом уровня цен и предполагаемой прибыльности вложения в строящуюся недвижимость.

Предполагаемые цены рассчитывались следующим образом:

Исходя из сложившегося уровня цен на готовое жилье аналогичного качества и месторасположения по максимальным и минимальным ценам были построены графики, исходя из трех уровней роста цен: 1%, 1.3% и 1.6% в месяц, из получившихся на январь 1997 года цен была рассчитана средняя цена;

Получив среднюю цену мы рассчитали график роста цены продаж квадратного метра исходя из того, что доход получаемый инвестором должен быть больше дохода по депозиту в банке;

После этого весь период инвестирования был разбит на три зоны:

Зона высокого риска -- начало строительства;

Зона умеренного риска -- этап возведения стен и начало отделки;

Зона низкого риска -- этап окончания строительства.

В соответствии с этими зонами были выделены этапы роста цен: этап медленного роста, этап быстрого роста и этап приближения цены к цене готового жилья.

Распределение продажи квартир между авансовыми продажами и продажами готового жилья рассчитано на основе статистических данных по продажам аналогичных объектов АО “Энергомашстрой”, с учетом вышеописанных зон рискованности инвестиций.

В таблице 2.3. “Отчет о движении денежных средств” представлен помесячный график потребности средств для реализации проекта и предполагаемого поступления инвестиций для его финансирования. Потребность в средствах берется из календарного графика производства работ. Размер поступления инвестиций -- авансовые платежи из таблицы 2.2.

Недостаточно определить общую сумму необходимых финансовых средств и источники финансирования. Распределение во времени притока средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с реализацией проекта. Если это распределение финансовых потоков не сделано должным образом, то проект может переживать периоды накопления финансовых излишков (не используемых, но требующих уплаты процентов) или испытывать неожиданную нехватку средств и проблемы с ликвидностью. В последнем случае возможны серьезные финансовые последствия, вынуждающие, например, занимать на короткое время средства, обычно под более высокие проценты, или могут возникать задержки в осуществлении проекта, если нехватку финансов не удастся покрыть на этапе строительства. Поэтому необходимо составить схему общих притоков и оттоков реальных денег. На этапах осуществления и эксплуатации проекта подобное финансовое планирование требует помесячного шага расчета.

В таблице 2.4. представлен расчет прибыльности проекта, исходя из анализа потоков денежных средств. При расчете были сделаны следующие предпосылки:

График продаж берется на основе табл. 2.2. и является отражением единственного источника поступлений. Исходя из этого весь недостаток притока денежных средств покрывается за счет средств инвестора (в данном случае АО “Энергомашстрой”) или за счет кредитов.

Затраты на строительство берутся из календарного графика работ.

Ставка приведения берется на уровне кредитной ставки.

В данной таблице в графе “Затраты на строительство объекта” приводятся затраты на строительство, оборудование, управление и рекламу непосредственно связанные со строительством данного объекта.

По результатам расчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовый результат.

2.5. Финансовая оценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ ее влияния на конкурентоспособность фирмы.

Как уже отмечалось, инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности необходимо проанализировать финансовые показатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.

2.5.1. Анализ рентабельности

Рентабельность является одним из наиболее важных показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

Для расчета показателей рентабельности данные баланса и отчета о прибылях и убытках (форма №2) группируются в таблицу 2.7. Результаты расчета показателей рентабельности сведены в таблицу 2.8.

Анализ рентабельности

На основании таблицы 2.8. можно сделать следующие выводы:

Рентабельность собственного капитала крайне низка. Средний уровень этого показателя для промышленности развитых стран составляет 30 - 40%. Низкий уровень рентабельности собственного капитала АООТ “Энергомашстрой” можно объяснить, с одной стороны, нерациональным использованием собственного капитала, а с другой стороны, незначительной величиной чистой прибыли.

Проанализировав источники формирования чистой прибыли АООТ “Энергомашстрой”, можно сделать вывод о том, что ее небольшая величина объясняется значительными убытками от внереализационных операций при том, что прибыль от реализации продукции не только достаточно велика, но и имеет тенденцию к увеличению. Рентабельность собственного капитала возросла в 1996 году по сравнению с 1995, что является положительным моментом.

Рентабельность оборота резко выросла в 1996 году по сравнению с 1995, что свидетельствует о значительном потенциале АООТ “Энергомашстрой”.

Рентабельность общего капитала низка (среднее значение данного показателя для развитых стран составляет 5 - 10%). Этот показатель отражает эффективность всего вложенного в предприятие капитала. Таким образом, материальные, трудовые и финансовые ресурсы анализируемого предприятия функционируют неэффективно.

Итак, АООТ “Энергомашстрой” следует искать пути увеличения рентабельности собственного капитала и общего капитала.

Высокие показатели рентабельности оборота по Управлению застройки свидетельствуют об эффективности инвестиционной деятельности предприятия.

Кроме того, показатели рентабельности оборота по Управлению застройки многократно превышают общие показатели рентабельности. Т. е. инвестиционная деятельность АО “ЭМС” значительно прибыльнее подрядной, на основании этого смело можно сделать вывод, что она положительно сказывается на конкурентоспособности фирмы, более того, только осуществление инвестиционной деятельности позволяет АО “ЭМС” удержаться “на плаву” в сегодняшних сложных условиях.

2.5.2. Анализ использования инвестированного капитала

Из расчетных формул можно вывести, что рентабельность общего капитала равна произведению рентабельности оборота на оборачиваемость общего капитала. таким образом, есть два пути улучшения показателя рентабельности общего капитала: либо повышать норму прибыли в продажах, либо увеличивать оборачиваемость капитала. Последнее, в свою очередь, может быть достигнуто за счет увеличения объема реализации при неизменной стоимости активов или, напротив, за счет снижения объема инвестиций, необходимых для поддержания необходимого уровня реализации.

Снижение показателей оборачиваемости привело к ухудшению показателей рентабельности капитала.

2.5.3. Анализ ликвидности

Коэффициент абсолютной ликвидности по крайней мере в 4 раза ниже нормы. Более того, он снизился в 1996 году по сравнению с 1995.

Коэффициент критической ликвидности также по крайней мере в 4 раза ниже нормы. Однако, он имеет тенденцию к увеличению, что является положительным моментом.

Коэффициент покрытия почти в 5 раз ниже нормы. За год он практически не изменился.

Таким образом, ликвидность активов АООТ “Энергомашстрой” не соответствует банковским критериям. Предприятие не в состоянии в срок погасить свои обязательства. Следует произвести углубленный анализ финансово-хозяйственной деятельности АООТ “Энергомашстрой” с целью разработки мероприятий для восстановления его платежеспособности.

Резюме

АООТ «Энергомашстрой» имеет широкие возможности, ведет работу по многим направлениям, основными из которых являются:

-- строительство жилых домов в кирпичном и монолитном вариантах по индивидуальным проектам;

-- реконструкция жилого фонда Санкт-Петербурга;

-- строительство производственных и общественных зданий;

-- по проектам, разработанным проектной фирмой компании ведется строительство индивидуальных коттеджей;

-- изготовление и комплектация технологического оборудования;

-- девелоперская деятельность

В своем составе АООТ “Энергомашстрой” имеет:

-- управление механизации с автомобильным парком, землеройной техникой, авто- и башенными кранами;

-- завод по производству железобетонных изделий;

-- деревообрабатывающий завод ( изготовление дверной и оконной столярки, деловой доски и прочих столярных изделий ) в п. Будогощь Киришского района.

С 1992 года “Энергомашстрой” занимается инвестиционной деятельностью.

АО “ЭМС” инвестирует только в собственные проекты, так как это дает возможность осуществления полного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможность получения дополнительного экономического эффекта за счет экономии. В соответствии производственными возможностями АО “ЭМС”, а также с представлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализации построенного, руководство считает наиболее приемлемыми проекты строительства домов на 150-200 квартир.

Оценка жизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, в качестве которых выступают руководители подразделений: начальник Управления Капитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник Отдела Маркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Выбор проекта осуществляется после сопоставления показателей доходности, продолжительности и уровня риска. При выборе между более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходным проектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдано второму, так как при увеличении продолжительности строительства возрастает уровень риска.

Выбор проекта производится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговые исследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированными фирмами, так и собственные исследования. Конкурентной стратегией АО “ЭМС” является ориентация на качество. При этом необходимо отметить, что параметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.

Обычная схема финансирования инвестиционных проектов -- за счет авансовых платежей клиентов.

В настоящее время крупнейшим проектом, реализуемым фирмой является строительства жилого дома на Тихорецком проспекте.

Представленная характеристика здания свидетельствует о том, что проект выбран в соответствии с конкурентной стратегией фирмы -- ориентация на качество -- и его успешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.

Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.

Реализация квартир в строящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.

По результатам расчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовый результат.

Произведена финансовая оценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ ее влияния на конкурентоспособность фирмы.

Инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности анализировались финансовые показатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.

Высокие показатели рентабельности оборота по Управлению застройки свидетельствуют об эффективности инвестиционной деятельности предприятия.

Кроме того, показатели рентабельности оборота по Управлению застройки многократно превышают общие показатели рентабельности. Т. е. инвестиционная деятельность АО “ЭМС” значительно прибыльнее подрядной, на основании этого смело можно сделать вывод, что она положительно сказывается на конкурентоспособности фирмы, более того, только осуществление инвестиционной деятельности позволяет АО “ЭМС” удержаться “на плаву” в сегодняшних сложных условиях.

Глава 3. Обоснование предложений по повышению эффективности инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой”.

Поскольку, как уже было отмечено, под инвестиционной политикой строительной фирмы подразумевается установление масштабов инвестиций, направлений их использования и источников получения, пути повышения эффективности деятельности фирмы, а, следовательно, и ее конкурентоспособности, рассматриваются в данной главе именно по этим направлениям.

Успешная деятельность строительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит от того, как организован процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов. Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансировании допускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят к потере вложенных средств.

Высокие показатели рентабельности, полученные при анализе инвестиционной деятельности АО “ЭМС” (см. гл. 2), свидетельствуют о том, что в целом политика фирмы в области выбора инвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренции и снижения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках жилья очень сложной проблемой для строительных фирм является привлечение ресурсов для финансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышению конкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционной политики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям в области применения более эффективных схем финансирования.

3.1. Обоснование необходимости привлечения заемных ресурсов.

Реализация инвестиционного проекта -- длительный процесс, требующий, к тому же, значительных затрат финансовых ресурсов. Финансирование проекта за счет собственных средств предприятия (прибыли от других проектов, амортизационных отчислений) не всегда возможно да и не всегда целесообразно. Поэтому обычно приходится привлекать дополнительные финансовые ресурсы. На успех проекта очень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования, поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативные варианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.

3.1.1. Определение потребности в финансировании.

В настоящее время АО “ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых является проект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, есть проект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое. Этот район является одним из наиболее экологически чистых в Санкт-Петербурге -- здесь практически отсутствуют промышленные предприятия, основная часть застройки -- жилая. Близость района к Карельскому перешейку, излюбленному месту отдыха петербуржцев, и легкий автомобильный доступ к Приморскому шоссе делает его еще более привлекательным. Временным недостатком расположения объекта является удаленность от метро. Но с вводом в действие в 1998 году новой станции метрополитена “Комендантский Проспект”, которая будет расположена на расстоянии 600 метров от Объекта, проблема удаленности от метро будет решена.

Строящийся сейчас корпус 8 - часть единого жилого комплекса, состоящего из трех корпусов: 8, 8А,8Б и 8В, в первых этажах которых размещены встроенно-пристроенные помещения общественного назначения. Многоэтажный корпус 8А является высотным акцентом квартала и замыкает пр. Авиаконструкторов.

К нему примыкают десятиэтажные корпуса 8 и 8Б, образуя начало улиц Ильюшина и Стародеревенской. Эти корпуса имеют входы во встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (магазины, кафе) со стороны улиц, а подъезды со стороны двора. Корпуса отделены друг от друга аркой для проезда спецтранспорта на случай пожара и со стороны улиц имеют пожарный проезд.

Квартиры ориентированы на малосемейных жильцов и имеют несколько повышенную норму площади на человека. Они отвечают всему комплексу современных требований, предъявляемых к жилью высокого качества: изолированные комнаты, расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами, централизованное горячее водоснабжение, телефонизация, радиофикация и мусоропровод.

Таблица 3.1.

Основные материалы и конструкции, применяемые для строительства.

Страницы: 1, 2, 3, 4