Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.

''Оценщики - самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.

В контрольной работе будут рассмотрены два вопроса: первый- дать понятие недвижимости, ее классификация, признаки. Второй вопрос - оценка объектов недвижимости незавершенных строительством.

1 понятие недвижимости: ее признаки, классификация

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

1.1 Классификация объектов недвижимости

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как объект оценки В определении Гражданского кодекса

Земля как физический объект Обязательность

и все, что с ней прочно связано государственной регистрации

Земельные участки земельные участки

Участки недр участки недр

Обособленные водные объекты обособленные водные объекты

Леса леса

Многолетние насаждения многолетние насаждения

Здания здания

Сооружения сооружения

Морские суда

Воздушные суда

Суда внутреннего плавания

Космические объекты

Рис. 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

В соответствии с Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 с 1.01.1996 г. В РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов - ОК 013-94 (ОКОФ). Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудования, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых)

В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В состав здания входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации,

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями,- котлами, генераторами, машинами, расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооружение одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Сооружения

К сооружениям относятся инженерно- строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, платины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Сюда же относятся придаточные устройства, такие как: сооружения предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.

Жилища

К данному подразделу относятся здания для постоянного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные) относятся к зданиям.

Многолетние насаждения

Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.

Незавершенное строительство

К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.

1.2 Признаки классификации объектов недвижимости.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение

1.1 Естественные (природные) объекты.

1.2 Искусственные объекты(постройки).

2. Назначение

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2. ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1 Земельные массивы.

1.1.1.2 Отдельные земельные участки.

1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.

1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4 Секция (подъезд).

1.2.1.5 Этаж в секции.

1.2.1.6 Квартира.

1.2.1.7 Комната.

1.2.1.8 Летняя дача.

1.2.2.1 Комплекс административных зданий.

1.2.2.2 Здание.

1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

1). Готовые объекты.

2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3). Требующие завершения строительства.

Целями оценки недвижимости являются:

- Повышение эффективности управления предприятием;

- Разработка плана развития (бизнес-план);

- Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

- Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

- Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

- Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

- Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

- Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

- Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

- Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;

- Выкуп акций у акционеров;

- Обжалование судебного решения об изъятии собственности;

- Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

- Эмиссии ценных бумаг;

- Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.

Отчет об оценке поможет в следующем:

- Застраховать имущество.

- Привлечь инвестиции для развития бизнеса, получить кредит под залог имущества.

- Приватизировать имущество, передать его в доверительное управление или аренду.

- Совершить сделки купли-продажи, лизинга.

-Оптимизировать налогооблагаемую базу, избежать начисления дополнительных налогов на Ваш бизнес.

Внести в уставный фонд (капитал предприятия) долю в виде оцененного имущества.

Определить сумму возмещения ущерба от пожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественные споры.

В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

2.1 Цели оценки объектов недвижимости

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

- для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,

- при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,

- при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство),

- при покупке или продажи объекта незавершенного строительства,

- для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

2.2 методы оценки недвижимости незавершенного строительства

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Таблица 1

Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством

Объект

Подход

1-я группа. Специализированные здания и сооружения

2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями

Затратный подход

Затратный и доходный подходы

При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, базисными территориальными или федеральными единичными расценками, укрупненными показателями стоимости строительства, а также региональными индексами цен в строительстве, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании - девелопера, стоимость пивлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле

С= Сстр + Зсопутст + П - И,

где Сстр - стоимость строительства;

Зсопутст - сопутствующие затраты;

П - предпринимательская прибыль;

И - величина совокупного износа.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:

- Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.

- Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.

- Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.

- Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.

- Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Перечень документов для оценки объектов, не завершенных строительством

- объектный сметный расчет (форма №3);

- сводный сметный расчет стоимости строительства;

- акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);

- акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.

Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.

2.3 Основные этапы определения рыночной стоимости объектов.

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы:

1. Ознакомление с объектом оценки и его идентификация;

2. Осмотр и описание объекта;

3. Сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

4. Расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.

К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся: определение отраслевой принадлежности объекта; классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости; наличие проектной документации и дата ее утверждения; площадь застройки; дата начала строительства; дата фактического прекращения строительства; идентификация конструктивной системы здания и сооружения; разрешенная годовая потребляемая мощность; степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. Необходимо учитывать дату утверждения проекта (для определения величины физического износа) и условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению объекта имеют ограниченный срок действия, 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания, сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.

2.4 Расчет коэффициента готовности

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и методом остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ оп каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе. Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли, прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Рассчитывается по приведенной выше формуле С= Сстр + Зсопутст + П - И

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

Сстр = Сус *Ккор * Итс* Q * Кгот

Сстр - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

Сус - справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;

Ккор - общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта - аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе;

Итс - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;

Q - количество единиц измерения справочного показателя;

Кгот - коэффициент готовности строительной продукции.

Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.

Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

- метода остатка;

-метода дисконтированного денежного потока.

Среднее значение коэффициента готовности.

В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности. Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно - разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержании компании - девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты увеличиваются в размере 5%.

2.5 Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке и не всегда возможно.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа зданий с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

Ифиз = Т*Наморт*1.1,

где Ифиз - величина физического износа, в %

Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;

Наморт - норма амортизации для оцениваемого типа зданий.

Заключение

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В данной контрольной работе дано понятие недвижимости, рассмотрена классификация объектов недвижимости, определены признаки. Второй рассмотренный вопрос в данной контрольной работе - оценка объектов недвижимости незавершенных строительством. Приведены методы оценки, определены цели оценки, этапы определения рыночной стоимости объектов, дан расчет коэффициента готовности объекта и физического износа.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»

Федеральный закон № 129 от 29.07.2007 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности »

Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 560 с.

Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.